Por qué la vivienda USA ha caído un 40%, a pesar de recuperación económica

Evolución de los precios inmobiliarios en Estados Unidos en términos nominales y ajustados a la inflación (1970-sept-2011, fuente: jparsons.net).

La caída de los precios inmobiliarios en los estados Unidos ya dura 5 años, con un porcentaje de caídas cercana al 40% des de sus precios máximos alcanzados en el año 2006. En cambio, la economía USA después del desplome de 2008 y primer semestre de 2009 se empezó a recuperar hasta la actualidad.

La respuesta es muy sencilla, como siempre no hay mas que analizar en profundidad los datos para averiguarlo.

Kenneth Rogoff, el economista norteamericano publicó un estudio con Carmen Reinhart, ambos autores del libro “This time is diferent”, sobre las caídas medias históricas en otras crisis bancarias como la actual, en el mercado inmobiliario y bursátil. Como podéis ver aquí, la media histórico ha sido de unos 6 años de caída y un porcentaje del 35,5% sobre los precios máximos del ciclo. Parecería pues que la mayor parte del ajuste en el sector inmobiliario USA ya se habría producido.

En 6 estados norteamericanos con un total de 85 millones de habitantes, entre el 40-50% de todas su viviendas tienen un valor de mercado inferior a su deuda hipotecaria actual.

En Nevada, a pesar de tener Las Vegas en su estado, 2 de cada 3 casas tienen una hipoteca superior a su precio de venta actual. Es lo que los norteamericanos llaman una hipoteca “underwater” o bien con un “negative equity”. Esta situación es lógicamente un desastre para el banco que tiene el préstamo y para la familia propietaria. Esto no significa que no pueda pagar su cuota hipotecaria, pero obviamente no es una situación muy positiva y fácilmente pueda derivar en una situación futura negativa.

En Arizona y Florida alrededor del 50% de todas las casa están “underwater” o con hipoteca mayor a su valor de mercado. Es muy relevante la mala situación del estado de Florida. En Florida, cuyas mayores ciudades son Miami y Jacksonville, una de cada dos viviendas están “underwater”, y teniendo en cuenta que es un estado de casi 20 millones de habitantes, su impacto económico es mas que relevante.

Georgia, limítrofe con Florida, es el cuarto estado en peor situación con un 40% de sus viviendas “underwater”. Sus casi 10 millones de habitantes sufren de esta dura crisis. La capital y principal ciudad es Atlanta, la sede de la empresa Coca Cola.

El quinto estado norteamericano con peor situación es Michigan, la cuna del automovilismo en los Estados Unidos, sufre un larga y durísima crisis interna, por la industria del automovil, a la que en 2007 se añadió la crisis subprime de todo el país.

Pero claramente el estado con mayor impacto negativo a la economía USA es sin duda el de California con una de cada tres casas “underwater”. Con una población de mas de 37 millones de habitantes, con el mayor producto nacional bruto de todos los estados del país y cuya economía estaría en el G-10 mundial si California fuese un país. Tener Hollywood, Los Angeles y San Francisco, pero especialmente el “Silicon valley”, con las mayores y mejores compañías tecnológicas del mundo como Apple, Google, Cisco o Intel, no le evitan que este en una situación inmobiliaria muy negativa.

Parece claro también, que excepto Michigan por su crisis del sector automovilístico, el resto de estados en peor situación de deudas hipotecarias y por tanto del mercado de vivienda son los estados que han recibido mayor inmigración hispana, mejicana, centroamericana y cubana. Por tanto, no es difícil imaginar que han aumentado enormemente las desigualdades económicas y las peores situaciones se concentran en la población hispana.

Un mercado con caídas continuas en los últimos cinco años lleva a que los precios de la vivienda en USA sean muy inferiores al precio en España.

Gráfico con el ranking de los estados norteamericanos en función del % hipotecas con un valor superior al precio de la vivienda (fuente: zerohedge.com)

¿Cuales son los estados norteamericanos en mejor situación y por tanto con un mercado inmobiliario en buen situación?

El estado en mejor situación es New York (capital Albany), seguida de dos estados poco habitados y alejados de los centros de poder como son Maine (capital Portland) y Alaska (capital Juneau). Estos 3 estados tienen apenas un 10% de todas sus viviendas “underwater”. A veces es muy bueno estar alejado de la globalización y centro de poder.

El estado de Nueva York tiene cerca de 20 millones de habitantes, mas del 80% concentrados en New York City y New Jersey. Aquí podéis ver un mapa con la evolución de los embargos en la ciudad de New York y alrededores y como Manhattan queda prácticamente al margen de la crisis mas dura. Invertir en New York suele ser siempre una buena decisión.

El cuarto estado en mejor situación inmobiliaria es Pennsylvania, gracias a su cercanía a New York, con apenas un 13% de sus viviendas ”underwater”.

¿Pero por que ha continuado aumentando la crisis inmobiliaria en los Estados Unidos hasta 2011 incluido, cuando la economía norteamericana ha mostrado signos de recuperación en 2009 hasta 2011?.

Muy sencillo, la explicación hay que buscarla en la oleada de hipotecas ARM (Adjustable Rate Mortgage). Estas armas de destrucción masiva, creadas por bancos como Countrywide, que por cierto ninguno de sus directivos fueron a la carcel, ofrecían una cuota bajísima los primeros años, para posteriormente ajustarse a un tipo de interés en base a una formula que en muchos casos multiplicaba por tres el tipo de interés aplicable. Estas diabólicas hipotecas se crearon para vender nuevas viviendas a ente que no podía pagarlas, subvencionándoles su cuota hipotecaria los primeros años, pero cuando se ajustaba al nuevo tipo, a un coste mas de tres veces superior en muchos casos, la familia propietaria no le quedaba otra opción que entregar su vivienda al banco.

Pues bien las renovaciones de tipos de interés de miles y miles de hipotecas no se acaban hasta principios del 2012. De hecho a mediados de 2011, se produjo aun la mayor oleada de vencimientos de hipotecas subprime del tipo ARM. No era muy difícil prever que el inmobiliario en USA no se recuperaría en 2010-2011. Quizás por este motivo, los mercados financieros se hundieron en verano de 2011.

El total de deuda hipotecaria viva en Estados Unidos a septiembre 2011 “underwater” era de nada menos $2,8 trillones (anglosajones), aumentando des de los $2,7 trillones del trimestre anterior. Supone nada menos que el 27,8% de todas las viviendas de Estados Unidos con hipoteca, es decir 1 de cada 3.

La crisis inmobiliaria norteamericana podría entrar en las fase final del largo ciclo bajista, disminuyendo la virulencia actual por los últimos embargos de los reajustes de las hipotecas subprime ARM que en verano 2012 prácticamente vencerán. Una vez el mercado pueda absorber estas nuevas viviendas embargadas, podrá poco a poco recuperarse. Lo normal es que en 2013 o 2014 puedan darse las primeras subidas de precios.

En España en cambio, está solo al inicio de un largo ciclo bajista inmobiliario, ya que partía de una situación relativa mucho peor que en estados Unidos, con familias con menos ingresos, mayor endeudamiento inmobiliario y precios de los pisos mayores que los norteamericanos.

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