Alemania y USA los mercados inmobiliarios mas atractivos; Australia el mas caro

Ratio de “affordability” o “asequibilidad” del mercado de viviendas por países (sept-10, fuente: demographia).

El llamado ratio de “affordability” es en mi opinión la mejor forma de analizar si los precios de la vivienda en un país o en una ciudad están caros. Affordability se podría traducir por “asequibilidad”, es decir relaciona los ingresos medios familiares con el precio de una vivienda en esa ciudad o país. Un piso en Colonia (RFA) puede valer el mismo precio que en Lérida, pero obviamente si el sueldo medio en Colonia es pongamos un 35% mayor, podemos afirmar que el precio de la vivienda en Lérida es un 35% mas cara que en Colonia, o bien que es mucho mas asequible comprar un piso en Colonia que en Lérida.

Según un excelente informe de la consultora demographia, la media histórica del ratio entre el precio de la vivienda y los ingresos familiares netos en unas 3 veces o menos. Este estudio se basa en cálculos de los mercados inmobiliarios de Estados Unidos, Gran Bretaña, Australia, Canadá, Nueva Zelanda. En Australia, Nueva Zelanda o Irlanda y algunas zonas de estados Unidos y Gran Bretaña este ratio ha aumentado significativamente lo que denota que estos mercados estarían caros. Australia es sin duda uno de los país con mas riesgos de caída en el inmobiliario, con un ratio de 7,1 veces en 2010.

En cambio Estados Unidos seria el país mas barato para invertir en vivienda, con Canadá en niveles atractivos. Como podeís ver en el proimer gráfico, Canadá tienen ciudades en todos los rangos del ratio, pero en conjunto es bastante asequible. Me sorprende que Canadá tenga precios razonables o asequibles para sus habitantes, teniendo en cuenta los muchos años de un buen crecimiento económico, por lo que ya puedo afirmar que si algún país en el mundo va bien y es atractivo para vivir, ese sin duda es Canadá. Sin problemas graves de endeudamiento, con un desempleo muy bajo, sin crisis bancaria y encima con precios inmobiliarios que sin ser muy bajos, son razonables en función de los ingresos medios familiares del país.

Gráficos historicos de los precios de la vivienda en USA, Gran Bretaña, Australia y Canadá (fuente: Realty bubble monitor via ritholtz.com).

A quien le interese conocer el estudio en profundidad, os dejo aquí el enlace, donde podréis ver que ciudades americanas, inglesas, canadienses o australianas son mas caras o baratas, siempre en términos de su “asequibilidad”.

Las ciudades mas caras, situadas en niveles altísimos son Hong Kong, Sidney, Vancouver y Melbourne. Las ciudades mas baratas son todas norteamericanas, con Atlanta en primer lugar, con Indianápolis, Rochester, Cincinnati o Cleveland.

Ratio de “affordability” o “asequibilidad” de las ciudades anglosajonas de mas de 1 millón de hab., (fuente: demographia).

Gráfico con el ratio de “affordability” por ciudades del mundo mas caras o baratas, incluyendo mayor o menor regulación, (fuente: estudio de demographia).

Fijaos como influye en el precio de la vivienda en una ciudad, la mayor o menor regulación. A mayor restricciones y limitaciones al uso del suelo, mayor coste de venta de la vivienda y viceversa (ver gráfico de barras).

Según cálculos del The Economist, los países donde los precios de la vivienda están mas sobrevalorados son Australia, España y los mas baratos o infravalorados serian Alemania y Japón, que llevan muchos años con precios muy bajos lo que no significa que vayan a subir, pero difícilmente pueden bajar, especialmente en Alemania cuya economía funciona bien. Realmente Alemenía es un caso único en el planeta con los precios inmobiliarios mas bajos o atractivos tanto en termnos absolutos como relativos.

Como ya escribí hace unos meses, los precios inmobiliarios norteamericanos son mucho mas asequibles que los existentes en España, lo que refleja enormemente la rigidez del mercado inmobiliario español, y en especial el tramo a la baja que aun le queda al precio de la vivienda en España. En especial por el enorme desequilibrio entre la oferta y al demanda, pero también por riesgos demográficos claros.

La semana próxima escribiré sobre la película “margin call”, un excelente film sobre las tumultuosas 24 horas anteriores a la quiebra del banco de inversión Lehman Brothers.

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