¿Será Dubai el mayor crash inmobiliario de la historia de la humanidad?

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Video de la BBC de septiembre 2009 sobre la grave crisis inmobiliaria en Dubai.

En este vídeo reciente de la BBC inglesa, se aprecia en primer lugar una urbanización de lujo, la Dubai UAE Jebel Ali Village, con todas las casa abandonas. Fijaros bien en el sonido inicial en este video. Posteriormente el reportero de la BBC entrevista a una agente inmobiliaria que explica como quizás nunca mas verán a los inversores extranjeros que se han ido. Al final entrevistan a unos desesperados comerciantes de materiales de construcción arruinados.

Después de mas de 20 años invirtiendo en mercados financieros, y haber vivido un inmenso numero de ciclos alcistas y bajistas, burbujas y pánicos en bolsa, en bonos o en el mercado de divisas, hay un aspecto en que creo tenemos una gran ventaja, la gente que seguimos los mercados  en relación a quien solo ha invertido en inmobiliario por ejemplo. Se trata que sabemos identificar claramente cuando se está gestando una burbuja en los precios de algún activo. La psicología de masas, se repite con todas sus fases hasta que al final la burbuja explota. Lo que nadie sabemos en el mundo ni nunca lo sabremos, es detectar justo en el momento en que la burbuja va a explotar. De hecho muchas veces en mi vida profesional me he avanzado demasiado vendiendo demasiado antes del final de la burbuja, perdiéndome una buena parte de la subida. Estoy intentando mejorarlo. Lo que también me indica mi experiencia es que hay que saltar del camión que va en quinta velocidad mucho antes de chocar con el muro, ya que el muro siempre está detrás de una curva cerrada que llega súbitamente y no hay tiempo de saltar. No apures demasiado con la bomba en tus manos y la mecha consumiéndose.

También hay que tener en cuenta también, que en bolsa o en divisas, puedes vender muy rápidamente pero en una inversión inmobiliaria no. Los procesos legales y administrativos son mucho mas lentos por lo que sus burbujas suelen durar mucho mas tiempo antes de explotar, pero también hay que preverlo con mas antelación ya que entre que decides vender y cobras el dinero pueden pasar de 3 a 12 meses en la fase de euforia. Pero si quieres vender una vez explota la burbuja (España 2007-2008 o Dubai 2008-2009) quizás tardaras de 12 a 36 meses o sencillamente no podrás vender a un precio mínimo aceptable.

La burbuja de Dubai, tiene todos los síntomas de ser la madre de todas las burbujas de la historia contemporánea.

La tontería supina de los jeques de los Emiratos árabes ha llegado a los niveles máximos de la estupidez humana. No hay mas que mirar al exageradamente lujoso hotel Burj Al Arab o bien el proyecto de las islas artificiales como el Palm Islands.

dubai-real-state-prices-2008-jun-09
Los precios inmobiliarios han caído en 2009 cerca del 40% ¡¡¡¡¡ (fuente: FT).

Los precios inmobiliarios por ejemplo de una villa en la famosa urbanización en forma de palmera, Palm Jumeirah, han caído de los $5 millones a los $2 millones actuales, aunque tampoco a este precio parecen existir ofertas.

Video sobre el complejo residencial de las 300 islas artificales privadas en Dubai

Video sobre el parking de un miembro de la Casa Real en Dubai con solo coches de lujo.

Vídeo sobre una entrevista a 3 expertos sobre la economía de Dubai.

Segun uno de ellos, Qatar y Abu Dhabi están en una situación buena por sus recursos minerales. Dubai tiene muchas deudas.

La historia de Japón no está muy lejos de la situación en Dubai. Hay que volver al modelo antiguo, anterior al de 2003 segun otro economista. El modelo actual de únicamente invertir en inmobiliario es malo, y mas aun si es dinero de inversión extranjera.

No os perdáis finalmente estas excepcionales 11 fotografías, el reflejo de la locura en Dubai. Algunos ejemplos:

Si pierdes tu trabajo y no puedes pagar tu piso mejor te marches del país ya que sino la Ley islámica supondrá que vayas a prisión. Por este motivo miles de coches se encuentran abandonados en el aeropuerto, muchos de ellos incluso con las llaves en el contacto, son de gente que se marcha del país.

Oí como un ejecutivo holandés de una multinacional decía hace 3 meses, “Dubai está muerto”.

35 Responses

  3. matellan
    |

    Creo que además de la caida de los precios los propietarios que no pueden pagar sus hipotecas se han ido del pais, pese a tener viviendas, porque ser moroso es delito penal. Se quedan sin dinero y sin población.

  6. armandobronca.com
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    Cierto, y hasta se queda corto. Todos los vendedores ingleses de Timeshares se largaron de España a Dubai, Egipto y andan en ese rollo, y de eso hace dos años.
    Pero sería bueno otro artículo sobre la ruina de los guiris en la Costa Blanca y en la Costa Andaluza. En Menorca los chalets ya han caído 30% según el Telegraph.

  9. Gurús Mundi
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    Marc, la burbuja es brutal, pero cuidado porque en Dubai al Estado le sobra el dinero, y eso será vital durante y al salir de esta crisis. Lo comentamos después de un viaje en el mes de Abril de este año. Casi todas las fotos del artículo son de entonces. La mayor burbuja inmobiliaria del mundo, sí, pero con particularidades:

    “Siempre nos quedará Dubai”

    Salud y €

  10. Invertir en Bolsa
    |

    Me parece muy correcta la apreciación de que es relativamente fácil detectar una burbuja pero casi imposible predecir cuándo va a estallar. Esa aparente paradoja es lo que lleva a mucha gente a no creer a las personas que les advierten que se están metiendo en una burbuja.

  13. Bolsaspain
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    Otro día mas de alzas, lo del día 16 a quedado en el tintero. Cualquier días de estos las bolsas caerán un 8% en una sola sesión, eso es lo que dice mi sistema.

  14. freedombanker
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    Muy bueno el post, Marc !

    En teoría coincido contigo acerca de que quienes observamos de cerca los mercado de acciones y futuros deberíamos poder detectar con más facilidad los precios excesivos, que quienes invierten en activos no líquidos.

    En la práctica, sin embargo, ambos sabemos que no es así. La burbuja “.com” es apenas una muestra de la irracionalidad que impera cuando desaparecen criterios de “Valor”, y solo impera el seguimiento de “tendencias” o “momentum”. Acciones de empresas que nunca habían ganado un centavo, eran valuadas por los revenues potenciales que generarían a muy lejano futuro.

    De libros como “Memoirs of Extraordinary Popular Delusions and the Madness of Crowds”, de Charles Mackay(1814-1889), podemos refrescar nuestra memoria, y ver que Mr.Market se apasiona en su exagerada bipolaridad desde mucho antes del siglo XVIII.

    Y no sé si la época de las siete vacas gordas y flacas de la Biblia, no sería una antigua burbuja…

    Un abrazo.

  16. Ester
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    Dubai tiene un primo rico que es el sueño de cualquiera….
    Ya hace un año que Abu Dabhi ya empenzaba a comprar hotels y complejos en Dubai…
    Segun un conocido que vive en Dubai y trabaja para una agencia de noticias decia, que Dubai va ser comprada por Abu Dabhi y el emirato mas liberal de todos va a tener que cambiar sus maneras.
    De todas formas lo que han hecho en Dubai es impresionante, tanto a nivel de cantidad de edificios como de diseño….

  18. InstantGlueck
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    Aquí en Suiza hay también dos Microborbujas; pero de momento se aguantan bien

    Sorprendente

    Lo de Dubai es la repanocha. Saludos atentos desde Basilea

  19. Marc Garrigasait
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    freedombanker, esta claro que las burbujas han existido y existirán, mientras la raza humana nos comportemos con codicia. Pero sigo diciendo que las burbujas son relativamente fácil reconocerlas una vez estamos en medio. Lo que es practicamente imposible o muy dificil, es preveerlo con anterioridad, en primer lugar y en segundo detectar cuando se van a acabar.

    Por cierto no he leido este libro pero oi muy buenas recomendaciones. me lo anoto en mi lista.

  20. Marc Garrigasait
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    Ester, hay otro punto muy interesante de Dubai, aunque este post era solo inmobiliario.
    La infraestructura logística creada en Dubai es de las mayores del mundo. De hecho practicamente todas las mercancías, incluso de servicios, que entran al continente africano pasan por Dubai y su puerto, provenientes del mercado chino-asiático. Así como Hong Kong es la puerta de China, Dubai lo es de África y Oriente Medio

  21. Marc Garrigasait
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    McCoy de elconfidencial.com, me ha enviado un email explicandome que un lector le envio el video de la BBC por lo que no sabía que lo escribí dos dias antes en este Blog, y que sentía no haberme citado. No te preocupes McCoy, todos tenemos tantas fuentes que es dificl recordar el origen de cada una. La calidad de tus escritos en tu columna diaria es manifiesta. De hecho yo te leo cada mañana sin falta.
    Gracias por la aclaración,

  22. Marcos
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    Realmente se está engañando a la gente con las noticias sobre Dubai y me da mucha pena porque es un sitio al que CON TRABAJO me iría a vivir ahora mismo.

    Y ese es el punto clave, EL TRABAJO. Si las empresas allí afincadas no hubieran despedido a nadie, la ciudad seguiría exactamente igual.

    Lo que allí sucede, es que si de despiden, TU EMPRESA SE LO COMUNICA ANTES AL BANCO QUE A TI.

    Y sin trabajo, a no ser que tengas unos ahorros de la leche, la vivienda es lo primero que dejas de pagar. Viviendas, que por otra parte, debes al banco, no a la constructora.

    El problema de Dubai, y el origen de sus deudas son las grandes infraestructuras que están construyendo. Los megaedificios son de empresas privadas, las palmeras, ya están vendidas desde hacía mucho tiempo, perdidas no tienen con lo que ya han construido, pero esos beneficios los reinvirtieron en más infraestructura pensando que todo seguiría exactamente igual.

    Y no obstante, burbuja… burbuja… no sé has que punto, porque si, los precios son muy elevados, cierto, pero un ejemplo, mi piso, 120m2, 240.000€ (precio antes de la crisis), en dubai, antes de crisis, 600m2 + parcela de 3000m2, 600.000€
    ¿donde era más grande la burbuja? en españa o en dubai?
    Ah! sueldo en españa, 35.000€, sueldo en Dubai, 90.000€

  23. Marc Garrigasait
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    Marcos, no sabia que si te despiden avisan al banco enseguida. Gracias por la información.

  24. www.aedru.org
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    Es posible que la vivienda en terminos reales,tarde algún tiempo en tener subidas de precios, pero, lo que vá a ser un hecho tarde o temprano es que el dinero vá a perder su valor. Los últimos 10 años hemos sufrido una hiperinflacción encubierta que se ha mitigado dando más droga al drogadicto, o sea, crédito barato a mansalva.Los bancos son los grandes beneficiados de la situación actual,han ampliado su negocio y ahora pasan a convertirse en grandes inmobiliarias que por encima tienen la llave de la financiación. Los inmuebles vovlveran en poco tiempo a ser valor refugio.
    http://www.aedru.org/VARIOS/CRISIS/Bookmarks—-crisi.htm

  26. Dubai!!! - SkyScraperLife
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    […] O? como un ejecutivo holand?s de una multinacional dec?a hace 3 meses, ?Dubai est? muerto?. Via: investorsconundrum.com – El Blog para el Inversor con Ideas Propias – Donde Invertir en Bolsa hoy ? …[/QUOTE] Cortesia de Parlanch?n SSC __________________ Las Guerras Van y Vienen, Pero mis […]

  27. David
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    Entiendo que es atractivo (por polémico) y fácil criticar Dubai, pero muchas veces no gace en produncidad:

    – Los precios de los pisos han caído nu 40%-50% sobre su nivel más alto, pero esto todavía los sitúa a nivel de hace dos años, debido al crcimiento explosivo incluso hasta mediados de 2008.

    – Los alquileres dan rentabilidades interesante a los propietarios, en torno a 6-8% (según el precio de mercado actual de los pisos), cosa que no pasa en España.

    – Dubai es el hub de negocios de Oriente Medio, es la base de la mayor parte de empresas multinacionales para los negocios en la zona. Su área de influencia llega hasta el Magreb, Este de Africa y el sub-continente Indio.

    – Es un hub de transporte: el aeropueto de Dubai es uno de los principales del mundo, y este año sigue aumentando su tráfico con fuerza. Emirates es una de las principales aerolíneas del mundo, y probablemente la que más crece de las grandes aerolíneas. El puerto de Dubai es uno de los más grandes del mundo, y el operador de puertos de Dubai es gigante y gestiona puertos en India, Africa, incluso alguno de España

    – Sigue aumentando su atractivo turístico (la ocupación hotelera es una de las más altas de Oriente Medio). Todas las construcciones espectaculares, atraen a turistas y fortalecen el estilo de vida de Dubai.

    – Dubai es el único lugar de la zona con un estilo de vida que consigue atraer al personal cualificado de Europa, EEUU, y Asia

    Con todo esto, claro que ha habido burbuja inmobiliaria, claro que el emirato de Dubai está batante endeudado (mucho menos en % del PIB que las economías occidentales). Pero su proposición de valor y modelo de negocio está vigente, y por sus características está en una posición envidiable para crecer con fuerza cuando la economía mundial se recupere.

  28. R2D2
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    David, en cualquier reportaje de Dubai ves infinidad de sobredimensiones q se tendrán de purgar y de manera severa.

  29. R2D2
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    R2D2,

    sí que hay excesos en Dubai, mi punto es que la tendencia actual de criticar a Dubai se hace por el paralelismo fácil de la crisis con la exhuberancia y el crecimiento económico explosivo que ha tenido. Pero se olvida de mencionar muchos logros que todavía son vigentes.

    Con la que está cayendo en el mundo y el sector ionmobiliario de Dubai, el PIB de Dubai creció un 0,3% en Q1 de 2009 (vs. 2008)

    http://gulfnews.com/business/economy/dubai-s-gdp-rises-0-3-in-first-quarter-despite-global-downturn-1.519962

    Y el FMI espera que las economías del golfo crezcan un 5% en 2010.

    En los medios siempre buscan lo que llama la atención (tipo callejeros). Yo he vivido dos años ahí (incluyendo algunos meses de crisis), y las cosas desde ahí se ven mucho más serenas, y sigue siendo una ciudad vibrante económicamente.

    El FT sacaba algunos datos de que a pesar de los malos augurios las escolarizaciones de niños no habían caído este otoño en Dubai, lo que es un claro signo de la confianza de la comunidad de expats en Dubai.

    Yo después de haber trabajado 2 años ahí, soy el único que he vuelto de los expats europeos que conozco.

  32. Art
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    Sres. Dubai ciertamente está muerta o a punto de morirse. Les recomiendo que miren este artículo, “EL lado oscuro de Dubai” (lástima que está en inglés), pero es TERRORÍFICO lo que cuenta: un país que se las da de moderno, pero que en el fondo vive bajo una dictadura medieval, donde se engaña a cientos de miles de seres humanos y se les explota como esclavos (muchos de ellos se suicidan, y recuerdan sus vidas a los prisioneros de los campos de concentración)… donde las aguas de las playas de los hoteles sufren de una contaminación putrefacta por aguas residuales no tratadas que se vierten inmisericordemente al mar, dado que la falta de infraestructuras en ese sentido lo hace inevitable. Provocando multitud de enfermedades en los bañistas. Hasta los que estaban en lo alto sufren los golpes de vivir en Dubai. La fiesta se acaba, la música se diluye, la mentira se pone de manifiesto, boca arriba: las cartas descubiertas… a ver quién sobrevive ante tanta deshumanización, falsedad y desierto como única realidad. Dubai es una gran mentira. Reflejo de nuestras más oscuras ambiciones a cualquier precio.

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