El mercado de la vivienda en España y las colas de 100 contra 1

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Ciclones y tsunamis sobre el mercado de la vivienda en España.

¿Estas pensando si ya es el momento de invertir en una vivienda?, ¿tienes a la venta tu piso y no sabes si debes bajar el precio de venta o mantenerlo?. Posiblemente en estos últimos 20 años, los activos inmobiliarios han sido la mejor inversión en España, aunque me da la impresión que nadie valoraba la iliquidez y los riesgos del apalancamiento.

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Evolución precio ajustado a inflación,de la vivienda por países 1970-2008 (fuente: comparativadebancos.com)

No hay que ser muy listo para ver como la digestión de esta enorme burbuja en el mercado inmobiliario en España posiblemente durará al menos 5 o quizás 10 años. Como siempre la clave de cualquier mercado es el análisis de la oferta y la demanda. Claro que los bancos y Cajas tienen mucha incidencia sobre la evolución del sector, aunque quizás mas el Banco de España que es quien modula la contabilización de los activos inmobiliarios en los balances bancarios. Las entidades financieras respuesta ya controlan absolutamente todo el mercado, desde el punto de vista de la oferta, ya que tienen en sus balances todas las promociones iniciadas y cuyos prestamos vivos a promotores era recientemente superior a los 320.000 mill. Euros, y desde el punto de vista de la demanda ya que deciden a quien dar un préstamo hipotecario, y todos conocemos casos como un banco niega la financiación a quien no compra una vivienda del propio banco.

De hecho aunque “oficialmente” los bancos y cajas están activamente comercializando toda su oferta de vivienda, y teóricamente estarían siendo agresivos bajando los precios, en realidad si pedís precios, esto son, en mi opinión muy altos para las posibilidades de compra de la mayoría de ciudadanos. ¿No será en realidad, que una buena parte es una maniobra de distracción de los bancos para mantener los precios artificialmente altos y así no tener que dotar mayores perdidas?. Claro que increíblemente, aun hoy el Banco de España permite a los bancos y cajas tener sus propias tasadoras lo que les permite fijar los precios en base a sus necesidades, que son que los precios no bajen rápido. Este hecho seguramente alargará en el tiempo la crisis inmobiliaria española, pero también es cierto que permitirá digerirla mejor sin tantas quiebras.

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Viviendas construidas en España 1994-2011e (fuente: INE y banco UBS).

Con unos 10 años construyendo en España mas de 600.000 viviendas anuales, con picos de 800.000-900.000 anuales en 2007-2008, se han acumulado un enorme presión vendedora. Nadie sabemos el dato mas preciado, saber cuantas viviendas hay actualmente en venta en España, hay quien defiende que son cerca de 1 millón de viviendas, otras fuentes hablan de 2 o 3 millones de viviendas a la venta en toda España.

Estas son para mi las clarísimas razones por las que el mercado inmobiliario continuará con muchos problemas al menos los próximos 5 años :

1. Se estima que en España, el ritmo anual de compraventas de vivienda es de unas 400.000. En 2006 esta cifra era cercana al 1.000.000 de viviendas año. La mitad de las compraventas son de segunda mano, por tanto el nivel de compras de vivienda nueva es cercano a las 200.000 (según leo en estudio de idealista.com). Pero aquí están incluidas las refinanciaciones/embargos/traspasos derivados de la situación actual. Supongamos que se compran unas 100.000 a 150.000 anuales. En 10 años se habrían comprado entre 1 a 1,5 millones de viviendas totales. Se estima que las viviendas a la venta en España podrían oscilar entre 1 millón y los 3 millones ¡¡¡¡¡

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Ventas de viviendas nuevas y de segunda mano en España 2004-jun-10 (fuente: idealista.com)

2. La construcción de viviendas nuevas en España, que por ejemplo en 2006 fue de 760.179 unidades, por 216.580 en Alemania, 420.900 en Francia o 231.583 en Reino Unido, ha disminuido hasta un ritmo estimado para 2010-2011 de algo mas de 200.000 viviendas año, lo que incluso superaría a la demanda actual de viviendas nuevas. Por lo tanto las compras de los próximos 10 años no sufragarían anualmente el stock de viviendas actuales en venta, con lo que o España tiene un crecimiento económico altísimo o, lo que es mas probable habrá que derribar muchas de las viviendas desocupadas. Pero es que encima, los gobernantes promueven la construcción de mas viviendas de protección oficial, en lugar de reconvertir las actuales, lo que aumenta aun mas la oferta.

3. Pero además, posiblemente, las necesidades de la mayoría de familias españolas en materia de vivienda ya están cubiertas. En muy poco países las familias tienen una segunda vivienda en propiedad y quizás en ningún país, la clase media tiene incluso una tercera vivienda como ya empezó a ocurrir en España hace unos 5 años.

4. El mercado de financiación está seco. En primer lugar porque prácticamente todas las operaciones de financiación suelen ser refinanciaciones de particulares y de empresas y especialmente promotores. De hecho hay muy pocas peticiones de hipotecas nuevas por parte de compradores, y los bancos complican mucho la operación.

5. Desde 2003 que las compras inmobiliarias de inversores internacionales en España no paran de descender.

6. La relación precio de la vivienda/alquileres continua siendo muy elevada en España

7. La relación precio de la vivienda en España con los ingresos familiares medios es aun hoy de las peores de la mayoría de países occidentales. Este ha sido siempre el principal ratio que hay que fijarse para prever el futuro de los precios.

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Ratio del precio de la vivienda en España sobre la renta familiar disponible 1995-2008 (fuente: comparativadebancos.com).

A la enorme cifra aun no satisfecha de viviendas nuevas a la venta sin compradores, hay que sumar las viviendas de segunda mano que muchos necesitan vender para reducir su elevado endeudamiento. Por suerte los tipos de interes hipotecarios actuales para las hipotecas vivas son bajísimos (inferior al 2-2,5%) y no creo que al menos a 1 o 2 años vayan a subir.

No hay estadísticas oficiales en España pero me da la impresión que la mayoría de las operaciones de financiación hipotecaria oficiales, son en realidad refinanciaciones y no operaciones normales de compra-venta, lo que refleja los enormes problemas en digerir un mercado totalmente desequilibrado. Pero también en las operaciones oficiales de compra-ventas no sabemos cuales son adjudicaciones, en lugar de transacciones normales.

La foto actual del mercado de la vivienda en España es para mi como un local con cientos de colas en la que hay un solo comprador sentado al final de cada cola con al menos unos 50 a 100 vendedores de su piso o casa. Si eres quien vende debes convencer en un minuto porque tu casa es mejor que las otras 50-100 en la relación calidad-precio. No todo es el precio, pero esta claro que como no bajes el precio difícilmente este único comprador se fijará en tu vivienda.

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15 Responses

  1. Buenas a todos:
    Según una modesta medición que vengo realizando desde el 30 de noviembre de 2009, la oferta de vivienda anunciada en fotocasa.es viene creciendo en torno al 4% mensual, habiéndose incrementado el número de viviendas anunciadas en dicha fecha desde 417.356 hasta las 608.682 unidades a fecha de hoy (+46% en menos de un año!!!).
    Si tomamos esta fuente como indicador representativo, ya no del stock total – que será muy superior – , sino simplemente del desacople entre oferta y demanda, no hace falta ser un lince para ver que este mercado, a los precios actuales, sigue sin ser capaz de absorber la oferta.

    Personalmente, creo que es cuestión de un breve plazo de tiempo el que se produzca un suceso que sirva de punto de inflexión y haga caer abruptamente – es decir una caida superior al 1% mensual – el precio de venta. Algo así como una tercera recaida (si no he perdido la cuenta).
    http://www.fotocasa.es/indice-inmobiliario__fotocasa.aspx
    Tengo mis serias dudas de que este país tenga la capacidad de aguantar mucho más este aterrizaje “suave”, máxime con esta situación economica.

    Saludos.

    Fecha / Stock / Variación
    30-nov 417.356,00
    16-dic 421.991,00 1,10%
    15-ene 429.349,00 1,71%
    19-feb 457.579,00 6,17%
    17-mar 479.441,00 4,56%
    16-abr 502.331,00 4,56%
    15-may 525.767,00 4,46%
    16-jun 551.562,00 4,68%
    13-jul 561.051,00 1,69%
    14-ago 570.133,00 1,59%

    11-oct 608.682,00 6,33%

  2. Hola a todos,

    En mi modesta opinión, muchos de nosotros queremos creer que este ciclo de bajada acabara a medio o largo plazo y todo se normalizará pero si lo pensamos fríamente, tenemos que tener en cuenta varios factores que tienen mucho peso en este asunto:

    1-Actualmente sobran de 1 a 3 millones de. viviendas.
    2-Actualmente se siguen construyendo viviendas que hacen que el stock se mantenga igual o incluso aumente.
    3-La edad de la población española hace inevitable que en el futuro muera mucha mas gente de la que nazca, con lo que habrá mas oferta aun.
    4-La cantidad de gente embargada o esclavizada por una ilusión que les llevo un dia a firmar una hipoteca. Esta claro que a estas personas no los volverán a ver nunca en un notario con el director de un banco al lado.
    5-Del Paro y el futuro del empleo prefiero no comentar nada porque no se si al final del túnel habrá luz o un agujero negro.

    Por esto y algunas razones mas, creo que es mejor que los medios de comunicación sigan sin explicar cosas como que cada dia 500 familias españolas pierden su casa porque el juzgado pica a sus puertas.

    Creo que las cosas están mas o menos asi, pero tranquilos que por suerte en este pais tenemos un Presidente que esta hecho todo un economista digno de un premio nobel, así que como el dice…

    Buenas noches y Buena suerte.

    Buenas noches y Buena suerte.

  3. […] El mercado de la vivienda en España y las colas de 100 contra 1 investorsconundrum.com/2010/10/11/el-mercado-de-la-vivien…  por Arcade hace 2 segundos […]

  4. Hola Marc.

    Excepcional artículo. Me gustaría añandir unas apreciaciones en la misma línea:

    – El mercado residencial está en caída libre. Nosotros aconsejamos a nuestros clientes no comprar residencial.

    – Es cierto que nadie sabe la realidad de lo que está pasando. Todas las publicaciones oficiales son absolutamente falsas.

    – Los Bancos están totalmente saturados. No saben cómo gestionar todos los activos que les llegan cada semana.

    – Lo de las empresas de tasación es una de las farsas más grandes que han existido en el mercado inmobiliario español. Todavía hoy no sirven más que para negociar con la banca.

    Pero igualmente sí que tengo que decirte que hay buenas operaciones en el mercado inmobiliario. Por ejemplo la compra de locales comerciales en zona prime en ciudades como Bcn o Madrid. Ahora se puede comprar piezas que normalmente no salen al mercado.

    Un abrazo.

  5. Tengo una duda que me está asaltando los últimos días en relación con las dudas sobre un futuro de inflación o deflación y está en relación con la adquisicón de residencial como inversión (para alquilar), dando por hecho que se trate de un alquiler seguro, garantizado, etc.

    Y es que tengo la impresión de que puede ser una buena inversión ¿no?

    a) Futuro de Inflación: la deuda para la adquisición pierde valor real (tengo la impresión de que en este caso la subida de tipos sería muy inferior para que los Estados aprovecharan este efecto) y los ingresos están indexados

    b) Futuro de deflación: la deuda crece en términos reales pero los gastos se manienen estables (tipos próximos a cero) y los ingresos pueden ser positivos si, por ejemplo, se pactan revisiones de IPC+1

    c) Escenario de catástrofe (desplome del sistema, vuelta a patrón oro o similar, establecimiento de nuevas divisas…): fuera cual fuera la nueva moneda (incluso que se volviera a pagar en cigarrillos, harina o azúcar, como en posguerra), habría ingresos en esa “nueva moneda”

    ¿Qué me estoy perdiendo?

  6. paulchurches

    Felicidades por el artículo, por el blog y por toda tu labor que es inmensa.

    Soy tasador. He visto y veo muchas viviendas y muchas, muchas operaciones. Es cierto que los bancos se están quedando cantidades ingentes de viviendas. Es cierto que hay edificios nuevos y acabados vacíos. Pero no creo que sea todo tan fácil. Ni creo que vaya a existir una brusca caída de los precios.

    Desde mi experiencia, la situación actual se divide en dos modelos que cada vez se alejan más y que funcionan de forma independiente. Por un lado están las viviendas de calidad, en centro de población, calles principales, urbanizaciones buenas, correcta distribución etc. (Y en manos de particulares) Y por otro lado está la basura, 40 años 4º o 5º sin ascensor, vivienda tipo Torrente, o nuevas en ensanches fantasmas donde la mitad de los solares están vacíos y los edificios por dentro también. (Y propiedad de los bancos)
    Intenta comprar una vivienda de calidad, o no la encuentras, o la verás al mismo precio o más cara que hace dos años. Basura hay toda la que quieras, y cada día sigue cayendo y cayendo, los bancos tienen mucha.
    Y desde mi experiencia, entre la vivienda de calidad y la basura no hay término medio.
    Animo a cualquiera a que vaya a su banco y le pregunte al director por un ático en una zona buena, al precio que sea. Va a contestar que ese tipo de inmuebles no le llegan ni a él, ni a su jefe. Pero que si quieres viviendas-basura todas las que quieras.
    Esta es mi opinión, desde mi experiencia. Las viviendas buenas que nos gustan a todos no van a caer, hay demasiados buitres detrás de la presa. Y la única forma de que caigan, es que sigan cayendo nuestros ingresos. Las viviendas malas seguirán cayendo, creo que muchas hasta desaparecer o reconvertirse en otro tipo de inmuebles.
    Sé que me podeis enseñar muchas estadísticas, etc. Pero yo hablo desde el día a día, desde la experiencia de ver operaciones todos los días. Y porque tengo bastantes conocidos que no encuentran vivienda donde quieren, o encuentran algo que no les gusta y a los precios de hace dos años.
    Nadie regala nada.

    Una vez más muchísimas gracias por el blog, es fantástico.

    Por cierto, la opción de Juan 1972 sobre el alquiler ya la estoy empezando a ver.

    Para acabar, es increíble que los bancos vendan algo porque sus sistemas comerciales son malísimos, y sus trámites lentísimos. Sencillamente no saben lo que hacen, porque no es su negocio. Pero claro, como siguen dando el 110% de financiación para sus pisos, digamos que venden a cañonazos.

    Buenas noches a todos.

  7. Fvictoria, muchas gracias por tu información, es una excelente forma de intentar deducir como está el sector por el lado de la oferta.

  8. Juan1972:

    a) De acuerdo contigo
    b) No estoy de acuerdo. estar endeudado en deflación es lo peor que te puede ocurrir. Como dices en términos reales va aumentando y te empobrece. Con deflación, se reducirá tu capacidad de retorno de la deuda, tus ingresos por otros conceptos caeran y tus clientes que quieren alquilar te pediran que bajes el alquiler.
    c) En escenario con catástrofes monetarias, es mas complejo. Lo bueno es que tienes un activo real, lo malo es si la crisis monetaria es española y tu inmueble esta en España.

  9. Paulchurches, comparto bastante tu visión. Siendo ademas un tasador tienes una visión mas real del mercado que los que no estamos en el dia a dia.

    Efectivamente pienso que esta crisis, hasta hoy al menos, nos ha dado una lección, los inmuebles “prime”, es decir los mejores y mas exclusivos resisten mucho mejor la caída de precios. Y en cambio los pisos o viviendas “subprime” o malos son una trampa, sin poder encontrar compradores a ningún precio.

    La clave es, ¿que peso tienen en la economía del país los “prime” y el resto?. Posiblemente los “prime” representan bastante menos del 10% del total. Me gustaría saber tu opinión en este punto.

  10. […] El mercado de la vivienda en España y las colas de 100 contra 1 (Investorsconundrum) […]

  11. Que los precios en la zonas prime no han caido?? anda ya paulchurches, yo mismo vendi hace anyo y medio una vivienda de esas caracteristicas en Barceona capital y tuve que bajar el precio unb 30% real desde maximos, porque sino no habia manera de hacerlo. Y como el mio conozco por lo menos otro par de casos. Por favor, seamos transparentes cuando demos informacion…

  12. […] El mercado de la vivienda en España y las colas de 100 contra 1 […]

  13. paulchurches

    1.- Para Marc: Siento no haber contestado antes, pero tu pregunta es realmente difícil. Tampoco sé si la entiendo correctamente. Yo te doy mi opinión y los datos que manejo.
    Sé que hay un mínimo de 2 millones de viviendas sin vender, que pueden subir o bajar dependiendo de la evolución de la economía. Estimo una media de deuda de 100.000-150.000 euros por vivienda. Y todas de una u otra forma las tienen, o las tendrán los bancos (si por ellos entiendes la economía del país…). Todas ellas son según tu definición son subprime. Porque los inmuebles prime que obtienen los bancos, los sacan rápidamente del sistema. Es decir, si el inmueble es bueno gente de muy arriba en los bancos se los quedan. Hasta donde yo sé ni los responsables de zona acceden a los inmuebles realmente buenos.
    2.- Para jugon: Mis opiniones surgen de mi experiencia y de mis datos.
    La principal idea que quería transmitir es que los actuales compradores pueden tener 100 inmuebles a la venta, pero casi seguro que solo le interesarán uno o ninguno porque el resto no es un buen producto.
    Por otro lado el término prime, lo ha utilizado Marc, no yo. Cuando me refiero a un inmueble bueno, no hablo de un inmueble caro, ni en una zona cara. Me refiero al inmueble más demandado en una zona concreta a precios razonables, por ejemplo piso de 3 dormitorios y dos baños, con urbanización en cualquier zona consolidada de una gran ciudad. Lo que también podríamos llamar primera vivienda tipo, que en caso de auténtica crisis será lo último que venda la población porque es donde vive.
    Por último, siento mucho su experiencia con la venta de viviendas, pero mi experiencia me dice que ni antes se vendía tan caro ni ahora tan barato. En todo caso, comparar una caída de un 30% desde máximos con caídas de un 70 y un 80% para promociones enteras, no me parece terrible.
    Así y todo gracias por su opinión.

  14. Artículo en The Economist, explicado en cotizalia.com sobre la relación o ratio precio vivienda vs. alquileres y cuales son los países mas caros y mas baratos:

    http://www.cotizalia.com/vivienda/precio-vivienda-espana-sobrevalorado-segun-economist-20101024-59952.html

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