Rascacielos en New York, (foto de Nacho Castella).
El inmobiliario norteamericano lleva mas de 3 años bajando, exactamente desde febrero 2006. De hecho en el último mes, finalmente las estadísticas recogieron una leve subida en los precios medios de muchas de las ciudades norteamericanas, incluido New York. De hecho New York también sufre la crisis inmobiliaria, hay barrios alejados del centro con muchas casas con embargos (“foreclosure”) como en los barrios de Queens o de Brooklyn. Mirad el mapa que os publiqué donde se aprecia como Manhattan, el puro centro de Nueva York, goza de mucho mejor salud en cuanto a porcentajes de casas con embargos.
Como sabéis mi amigo Nacho Castella nos explicó en julio 2008 su experiencia en el campo inmobiliario en la capital del mundo (“Quieres invertir en New York“). Luego al cabo de unos meses nos actualizó su experiencia, (“Quieres invertir en New York (II)“). Pues bien, Nacho me acaba de enviar hoy mismo desde Nueva York una nueva actualización de la situación inmobiliaria que os transcribo íntegramente, Muchas gracias Nacho.
Amigo Marc:
La verdad es que el mercado inmobiliario ha cambiado de manera radical tanto en NYC como en España desde que te comenté la situación hace ya casi un año.
Voy a intentar resumirte cual es la situación actualmente en el mercado inmobiliario de NYC:
1.- En el último año los precios han bajado una media del 30 % en el centro de NYC. Dependiendo de la ubicación el descenso ha sido más agresivo.
Actualmente el mercado es totalmente de compradores, ya que hay falta de crédito igual que en España y hay mucha oferta y poca demanda.
Muchas promociones residenciales están paradas y en las que están acabadas los developers tienen necesidades urgentes de realizar ventas.
2.- Hay una diferencia con España, aquí hay un nivel de profesionalización en el sector superior al nuestro y los promotores están actuando rápido con la bajada de precios y una comercialización más agresiva. Así pues se cierran operaciones, si bien con niveles de precios inferiores.
El mercado no está parado como en España y las previsiones que todos los profesionales de aquí manejan es que el próximo 2010 el mercado inmobiliario en el centro de Manhattan empiece a remontar.
3.- Ayer estuve comiendo con mi abogado y me confirmó que los inversores asiáticos y rusos están invirtiendo fuerte en NYC actualmente.
4.- Por lo que se refiere al mercado de retail las principales marcas están aprovechando la bajada de precios y la disponibilidad de locales para crecer. La empresa que lidera el ranking de aperturas de nuevos locales es Dunkin Donuts con 88 nuevos locales en NYC. Actualmente ya dispone de 429 locales.
Local de Dunkin Donuts en New York.
El segundo grupo con mayor expansión este año es Subway con 26 tiendas abiertas en el 2009, para pasar a tener 361.
Así pues estos grupos tienen claro que actualmente hay oportunidades en el mercado inmobiliario de Manhattan y que es el momento para posicionarse y aprovecharse.
5.- La bajada de precios y la disponibilidad de locales llega a la mismísima quinta avenida donde por primera vez en muchos años hay un local disponible. Se trata de un espectacular local ubicado en la quinta con la 50 st, donde están las principales marcas.
Te paso una foto de este local disponible.
Un local libre en la Quinta Avenida ¡¡¡¡¡¡¡¡ (foto de Nacho Castella).
Otra foto del mismo local. Fijaros en el cartel “spectacular 5th AVE opportunity”, (foto de Nacho Castella).
En todos los barrios céntricos (Soho, Upper West o meat-packing-district por citar algunos) se pueden ver locales vacíos y disponibles para su inmediato alquiler.
6.- Un tema realmente complicado actualmente es la financiación para extranjeros. Estamos teniendo reuniones con entidades bancarias y mortgage brokers pero el tema no está fácil, si bien hay interés en estudiar buenas operaciones con clientes con excelentes referencias.
En estos momentos de mercado las entidades bancarias para conceder un mortgage (hipoteca) piden que la promoción tenga como mínimo un 50 % de ventas realizadas.
7.- Por lo que se refiere a precios de mercado, actualmente un piso de unos 100 m2 en una zona céntrica de Manhattan cuesta unos 10.000 $ / m2.
En mi próximo artículo te comentaré sobre el fondo inmobiliario que ya tenemos creado (Spanish Real Estate Investment of NYC) con inversores españoles para comprar pequeños edificios en Manhattan para dedicarlos alquiler. Estamos cerrado un acuerdo con una empresa americana para su gestión y explotación.
Actualmente estamos estudiando una operación en el Upper West Side, para la compra de un edificio de diez apartamentos. En el próximo post te informo.
Animo a quien quiera a ser valiente en estos momentos difíciles y venir a NYC para invertir en uno de las ciudades más atractivas de mundo y que se encuentra en uno de los mejores momentos para entrar. Desde aquí estaremos encantados de ayudarlos.
La situación no es fácil pero según mi opinión “now is the moment”. En los próximos meses será importante seguir con detalle el mercado inmobiliario de NYC y en el momento que empiecen a volver a subir los precios iniciar las inversiones.
Por lo que se refiere a la visión que se tiene desde aquí de España, la verdad es que no es demasiado buena ya que ven como algo realmente complejo la tasa de desempleo del 20 %. Sin embargo ya he estado con dos importantes grupos con sede en NYC que quieren empezar a estudiar operaciones inmobiliarias en España pero sólo en buenas ubicaciones y a precios excelentes.
Un abrazo.
David Aguirre
Hola Nacho, me alegra saber de ti. Estaremos pendientes de todo lo q nos cuentes. Un fuerte abrazo.
Jairo
Hola, interesante el post sobretodo por la sensibilidad respecto al mercado. Si sigue adelante lo del fondo de inversión, publicar más datos, es interesante. Saludos.
Oriol
Muy interesante tu post. Puedes aocnsejarnos blogs o articulos sobre el mercado immobiliario norteamericano ?
No crees que la inversión en NYC puede verse truncada por la paridad euro /dolar ?
Que rendimiento se puede sacar de alquilar un piso en Manhattan ?
Como esta el alquiler y como ha evolucionado a lo largo de la crisis immobiliaria ?
Gracias por tus respuestas.
Nacho Ribas
Hola Nacho,
Como siempre al pie del cañón, contandonos temas muy interesantes. Compartir con nosotros tus experencias es algo muy gratificante, además de conocer excelentes oportunidades de inversión.
Haznos saber de tus movimientos. Recibe un fuerte abrazo.
Saludos.
Paco Alacid
Hola Nacho,
¿No crees mas interesante invertir en suelo?.
Cual es es el alquiler (porcentual con respecto a precio de compra) de renta en Manhattan?
Cuanto se paga en impuestos?
Personalmente he invertido en terrenos en USA, pero siempre he visto la alta fiscalidad como un handicap a la hora de invertir en inmuebles en USA.
Saludos y gracias por ti post.
Miguel A.
Hola Nacho, excelente análisis. Me encantaría conocer tu opinión acerca de zonas que no están en Manhattan pero sí limítrofes a ésta, como puede ser la zona de Astoria en Queens.
Te parece una opción alternativa para invertir? Por ahora mi gente allá me habla de sobreoferta y bajadas en torno al 20% en el precio de los alquileres.
En cualquier caso en 20 días estaré allá para comprobarlo de primera mano y poder aportar mi punto de vista sobre el terreno :D
Saludos a todos, y tú Nacho a seguir así.
Diredin
Muy interesante el post. Artículos como este te hacen sentir la realidad del mercado inmobiliario de NY como si viviéramos allí. Espero que nos continuéis informando de la evolución del fondo y del mercado inmobiliario de NY.
Saludos,
Diredin
Ricardo
Pues que los americanos no se enteren que en España no hay aun activos inmobiliarios baratos, que si no no invierten ni un mal euro…
Anselmo
Hola Nacho, buenos comentarios. Estoy buscando algun aprtamento en N.Y. zona de Meetpacking,Chelsea,West Village, o algo similar. Si tienes cosas comentame.
Si me mandas tu correo, te cuento algo mas concreto.
Gracias.
Nacho Castella
Hola Marc.
Perdonad que haya tardado en responder, pero es que he ido realmente liado.
Intento responder a las preguntas:
1.- Tema del alquiler.
Durante el último año los precios han bajado en el arrendamiento de pisos en Manhattan entre un 20 a un 30 % dependiendo de la zona.
El turismo también se ha visto afectado por la crisis pero ha aguantado bastante bien este mes de Agosto, por lo que los apartamentos turísticos han bajado, pero menos. Sobre un 10 %.
2.- Webs interesantes.
En cuanto a alquileres podeis mirar la empresa related rentals. Es una empresa especializada en alquileres: https://www.related.com/Rentals/
A quien quiera seguir el mercado de NYC Os aconsejo especialmente la web propertyshark.com
En esta web se puede ver el historial de ventas de un edificio, por lo que podemos saber el nivel de precios al que se han vendido los últimos pisos.
3.- En cuanto a otras zonas de inversión como Queens, mi consejo es invertir en la gran manzana, ya que si bien pagas más por el metro cuadrado, la inversión es más segura.
Esta semana estoy en Barcelona, os dejo el teléfon de mi oficina en Barcelona 934671115 y mi e.mail ncastella@catrealestate.com por si alguien está interesado en ampliar algún tipo de información.
Francesc Roca
Muy buen post.
Felicidades!