Países con la vivienda más cara y barata, y viaje a China

Ratios de “asequibilidad” (“affordability”) en la compra de viviendas en China, Londres, New York y Tokio, (fuente: Nomura).

La semana pasada comía con un amigo recién llegado de China tras visitar a la familia de su mujer. Ha estado en una gran urbe de la China interior de más de 8 millones de habitantes. La gran ventaja de esta experiencia es que el ha convivido con una familia china y ha conocido de primera mano su punto de vista, así como el de amigos y conocidos. Además, como no ha sido su primer viaje le permite tener una visión comparativa.

En primer lugar me explicaba como ha visto a las ciudades en China más limpias. Imagino que el gran esfuerzo del gobierno a lo largo de años esta ya dando sus frutos. Ha visto especialmente muy educados a la nueva generación de jóvenes chinos. Claro que los dos puntos mas reveladores de su experiencia son que los negocios de los familiares y conocidos ya no van tan boyantes como años atrás y además parecía una opinión general. En cambio, lo que continuaba eufórico era el mercado inmobiliario. En una charla entre su mujer con varias amigas, no hablaban de otra cosa que no fuese de los pisos. En diversos casos alguna personas tenían en propiedad hasta cinco pisos. Cuando les cuestionaba el alto riesgo, su respuesta era contundente “los pisos no pueden bajar, el gobierno nunca dejará que eso ocurra”.

Nosotros que somos expertos en burbujas, cuando oímos esta frase podemos afirmar que la burbuja se encuentra en un estado ya muy avanzado.

Tras conocer estos datos poco científicos aunque muy reveladores decidí analizar los precios inmobiliarios y su “ratios de asequibilidad” para poder compararlos entre ciudades y países

La mejor forma de comparar los precios inmobiliarios entre ciudades o países es el llamado “house affordability ratio” o “índice de asequibilidad de la vivienda”. Se estima que una vivienda con un precio inferior a 3 veces los ingresos anuales familiares es “asequible”, o lo que podríamos traducir como atractiva y con elevado potencial de revalorización. En el extremo opuesto, un ratio superior a 5,1 veces se considera como “severamente inasequible” para las familias y podríamos considerarlo como precio poco atractivo o con un muy bajo potencial de revalorización futura.

Claro que en el mercado inmobiliario existen muchas diferencias entre ciudades. En estados Unidos puedes adquirir una vivienda por menos de 3 veces los ingresos de una familia en ciudades como Detroit (donde por cierto diversos multimillonarios están comprando edificios enteros en su downtown), Buffalo, Oklahoma, Cleveland, Kansas City o Indianápolis.

En Japón, los precios se pueden ya considerar bastante atractivos tras una deflación des de principios de los años 90. Se estima un ratio de apenas 3,4 veces en ciudades tan importantes como Kyoto, Osaka o Kobe y de 4,3 veces en Tokio-Yokohama.

Alzas de precios mensuales en China. Las Tier-1 ya aflojando y las Tier-2 eufóricas.

Quitando China y Hong Kong que se salen de todos los ratios, Sidney es probablemente la ciudad mas cara del mundo, en su relación de ingresos familiares con el valor de mercado de las viviendas, con un ratio de 12 veces. Melbourne tiene un ratio cercano a 10 veces, el mismo que Auckland, la capital de Nueva Zelanda. California, si fuese un país sería el tercer mas caro tras China y Australia. San José en primer lugar seguido de San Francisco entre 9 y 10 veces de ratio.

La mas cara de Europa es Londres (GLA) con un ratio de 8,5 veces, seguido por Dublín con 4,5 veces. Este estudio solo incluye los países de habla inglesa.

En España, según este estudio estaría en el entorno de 6,3 veces de media, tras alcanzar un pico de 9 veces a mediados de 2007.

Si quieres conocer datos por países y por ciudades anglosajonas puedes descargarte aquí un extenso documento

Según otro estudio realizado por Mizuho Securities en Hong Kong, una familia en Shenzhen necesita los ingresos conjuntos de 36 años, en Shanghai 33 años, 25 años en Pekín y 19 años en Cantón (Guanzhou). Recordemos que en Londres, según Nationwide Data se necesitan 9,2 veces y ya nos parecen precios estratosféricos. Aquí podéis ver los ratios de 2013-2014 en las ciudades chinas. No hay que ser ningún genio para imaginar que el desplome inmobiliario en China puede ser probablemente el mayor de la historia desde que se conocen datos estadísticos generales. Para ser exacto quizás comparable a la gran burbuja que explotó en Japón a principios de los años 90.

Metros cuadrados inmobiliarios construidos y vendidos en China, (fuente: Nomura).

¿Porque no han caído aun si llevan años caros?, quizás el motivo principal se deba a que en estos primeros meses de 2016 hemos visto un nuevo record de prestamos bancarios chinos a la economía. Como explicaba recientemente James Kynge en el Financial Times, China en los nueve primeros meses de 20909, el año del inicio del boom bancario ordenado por el gobierno, el crédito total había aumentado en nada menos que un 34% de su PNB (12 trill. de renminbis). Pues bien en solo enero y febrero de 2016 los créditos en China han crecido en 27,9 trill. de Remmimbis, nada menos que un 40% de su PNB (según Berstein Research). Parece que el gobierno chino está luchando denodadamente para evitar un parón en este y otros sectores, pero con estos ratios, cuando mas tarde peor y mas intensa será la caída.

Por último, me comentaban esta semana la gente de Nomura que tras visitar China, también han visto la fuerza del sector inmobiliario, incluso también para abril, con lo que han aumentado la tasa de crecimiento del PNB chino para este año. A contribuido que a finales del año pasado el gobierno chino rebajó las exigencias de garantías hipotecarias y ya solo se requería un 30% en cash en lugar del 40% que se exigía anteriormente para una compra de segundas viviendas. Tambien me explicaban como los promotores estaban acumulando terrenos en la zona este (no en la costa donde ya es muy caro), peor no en el oeste de China, zona muy alejada de donde se hacen los negocios y donde menor población vive. Por otro lado, el inmobiliario de Hong Kong esta enfriándose rápidamente. Los precios están cayendo un 11% desde sus precios máximos del tercer trimestre de 2015 y el volumen de operaciones en el mercado residencial ha caído un 45% en los últimos doce meses.

Nomura explica que los precios en las ciudades Tier-1 y Tier-2 están subiendo con fuerza otra vez en el primer trimestre de 2016, con la locura de Shenzhen con alzas del 50% en 12 meses en sus precios. En resumen, tras recientes caídas estos años, los precios y la euforia han vuelto a China (excepto Hong Kong), probablemente por los enormes aumentos de los prestamos en este 2016, que como siempre en China son “ordenados” por el gobierno al sistema bancario.

Aquí podéis leer diversos post de los últimos diez años sobre los precios inmobiliarios a nivel global.