El precio de la vivienda en España podría bajar un 1,3% anual hasta el año 2050

Evolución de los precios inmobiliarios en 22 países y su impacto demográfico, ultimos 40 años (1970-2009, fuente: estudio del BIS).

En agosto de 2010 el BIS, el Banco Internacional de Pagos, publicó un detallado estudio realizado por Elod Takáts (aquí encontraréis el estudio completo), en el que se analiza el impacto de las variaciones demográficas por países en el precio real de la vivienda, en los últimos 40 años, y lo que es mas importante, en los próximos 40 años. En el estudio se usan los datos de población publicados por la ONU y como afectarían a los precios de los activos inmobiliarios en 22 de las principales economías del mundo. El estudio demuestra que las variaciones en la población y en su estructura demográfica, afectan claramente a los precios inmobiliarios. Es muy sencillo de entender, si la población de un país envejece cada año y/o su ratio de personas ocupadas en relación a las desocupadas o jubiladas disminuye, la demanda de vivienda claramente bajará año a año (también la demanda sobre otros productos claro). Como siempre, en cualquier mercado la fijación de los precios a corto, medio y largo plazo dependen de la oferta y la demanda. La demografía, el envejecimiento de la población afecta sin duda también a los precios de todos los activos como los bursátiles y los inmobiliarios. Por ejemplo en Estados Unidos en 2050, el ratio de personas ocupadas vs. Jubiladas será el doble del actual. Hace unos días, Alberto Artero relataba en un artículo en cotizalia los graves riesgos demográficos en las economías europeas.

En este estudio publicado por el BIS, podemos ver en primer lugar que los países con mayor subida en los precios de la vivienda ajustados a la inflación en los últimos 40 años (1970-2009), han sido Reino Unido con cerca del +300% con un efecto demográfico casi nulo, ni positivo ni negativo. La segunda mayor subida mundial entre los 22 países ha sido la española con aproximadamente un +280% de subida ajustada a la inflación española, con apenas efecto demográfico. Italia en cambio con un efecto demográfico negativo mayor (-30% acumulado en 40 años), ha sido el 3er mejor país donde haber invertido, con una subida real o ajustada a la inflación del +200% en la vivienda. Otros países como Australia, Nueva Zelanda o Irlanda también han subido cerca del +200% en los últimos 40 años, como Italia, aunque la demografía les incidió positivamente.

La sorpresa mayúscula es que en Alemania, Japón, Portugal y Suiza, los precios en el mercado inmobiliario apenas han subido, incluso en Alemania han bajado levemente a lo largo de 40 años. Que importante es acertar en el país donde inviertes ¡¡¡¡¡

Impacto de la demografía en Europa en los próximos 40 años (2010-2050, fuente: estudio BIS).

La conclusión es que en los próximos 40 años los precios de la vivienda en la mayoría de estos países, estará presionada a la baja. Mas concretamente, su autor estima que los precios en los Estados Unidos disminuirán un 0,8% anual durante los próximos 40 años hasta 2050. En Europa y Japón este efecto será aun mayor. Y dentro de Europa, los 4 países con mayor presión bajista en los precios inmobiliarios serán Alemania, Grecia, España y el peor de todos Portugal, todos ellos con casi un 2% anual de caídas acumulativas en los precios de la vivienda a lo largo de los próximos 40 años. En todos los países europeos, en todos, el impacto demográfico va a ser negativo. Los que menos presión bajista sufrirán, serán los 3 países nórdicos, Suecia, Noruega y Dinamarca y también en Suiza.

Aproximadamente los precio ajustados a inflación del inmobiliario en España disminuirán cerca del 75% en el año 2050 en relación a los precios del 2010, un poco mas que los de Grecia y Alemania, y algo menos que Portugal que sufriría unas caídas superiores al 80% en relación a sus precios actuales.

Impacto de la demografía en los países anglosajones en los próximos 40 años (2010-2050, fuente: estudio BIS).

En los países anglosajones también todos ellos sufrirán por su demografía. El Reino Unido es el que menos de ellos, alrededor del -0,5% anual hasta 2050, seguido de Australia, los Estados Unidos, Canadá, Nueva Zelanda y el peor de todos Irlanda con algo menos del -1,5% anual de impacto negativo hasta el 2050.

Importante: Los datos de este estudio no significa una caída segura en los precios inmobiliarios, sino que estima que “ceteris paribus”, es decir manteniendo constantes las otras múltiples variables que afecta al mercado inmobiliario, las viviendas de la mayoría de países mundiales caerían de forma constante e imparable por el impacto del envejecimiento en la población, en la demanda de compra de vivienda. Podría ocurrir, como de hecho ocurrió en los últimos 40 años en Italia, que otros factores positivos compensaran los efectos negativos en su demografía.

La conclusión es que en los próximos 40 años, los mercados de la vivienda en la mayoría de las 22 economías analizadas sufrirán fuertes presiones bajistas en sus precios, a diferencia de los últimos 40 años donde solo unos pocos países han tenido una demografía adversa, que son por orden, Corea, Finlandia Japón o Italia. A pesar de la demografía adversa en los últimos 40 años por ejemplo en Corea y Italia los precios subieron en términos reales un 80% y un 200% respectivamente por lo que es bueno saber que pueden haber otros factores que influyan mas, aunque con la fuerte presión bajista demográfica de los próximos 40 años, mucho mayor que en la de los últimos 40 años, junto al enorme endeudamiento mundial acumulada, difícilmente podrán subir significativamente en términos reales los precios de la vivienda, y por tanto es mas probable que incluso puedan bajar en el medio y largo plazo.

Este es otro indicador negativo mas a añadir a los ya relatados en el post de hace unas semanas, “el mercado de la vivienda en España, y las colas de 100 contra 1”. Quizás en los próximos años o incluso decenios veamos a la vivienda como un elemento familiar como en Alemania, pero no una inversión que nos pueda proporcionar plusvalías……a no ser que venga un período de alta inflación y nos altere la actual larga y clarísima tendencia bajista en los precios inmobiliarios en España.

(Artículo publicado hoy en cotizalia.com, sección de economía de Elconfidencial.com)

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