Cuales son los mejores países donde invertir en inmobiliario

by | posted in: Inmobiliario | 12

japan-and-us-real-state-long-term-comparative

Gráfico del ciclo inmobiliario japonés y norteamericano (fuente: Nomura).

Aun recuerdo como en el máximo del mercado inmobiliario USA hace unos 3 años, Sam Zell, hijo de emigrantes polacos y quizás el mayor inversor en inmobiliario en los Estados Unidos, declaró entonces públicamente que no iba a invertir mas en el sector inmobiliario de Estados Unidos. Dijo textualmente, “no paro de encontrarme aficionados en el sector que deciden pagar precios muy elevados, y por este motivo he dejado de invertir en Estados Unidos”. De hecho creo recordar que entonces empezó a invertir en Alemania. Algo debe haber bajado los precios inmobiliarios en Alemania pero sin duda que acertó con el cambio. De hecho, yo ahora mismo seria el país donde mas tranquilamente invertiría en inmobiliario, ya que en 10-15 años prácticamente no han subido los precios y analizáis la affordability (relación entre el precio vivienda y los ingresos de una familia), sin duda que Alemania y Japón son los países mas atractivos (ver el post de octubre 2006).

china-shenzhen-real-state-and-china-exports-2006-2008

Relación entre los precios inmobiliarios chinos y sus exportaciones (fuente: Nomura).

Según Sam Zell, Brasil, México, Egipto y China son los mejores mercados en donde dirigir tus inversiones inmobiliarias. La verdad es que yo no tengo ni idea de cómo están, pero os adjunto su explicación para que lo leáis.

De hecho, de momento el mundo está lleno de brotes negros inmobiliarios. Aquí podéis ver algunos:

–    Artículo sobre el elevado nivel de desocupación en un ranking de las ciudades mas desocupadas de los USA.
–    Artículo sobre el mercado inmobiliario en Dublín (Irlanda)
–    Articulo en Bullspread sobre el inmobiliario en Argentina.

real-state-case-shiller-1988-jun-09

Indice S&P/ Case-Shiller inmobiliario de los Estados Unidos (1988 a jun-09).

El continuo desplome del precio de la vivienda en los estados Unidos ha parado y por primera vez el índice Shiller ha subido un poquito. No es para abrir el cava aun precisamente, pero mejor que nada.

Por cierto, estaré una semana por Santander, o sea que le puedo decir Don Emilio que tengo la agenda totalmente libre por si quiere que nos veamos. Sería un placer conocerle en persona.

12 Responses

  2. javi
    |

    Supongo que debes estar en lo cierto, pero:

    ¿Como puede ser rentable en España invertir en inmobiliario?

    Fácil:

    Calculen el dinero público gastado hasta ahora en salvar a las entidades de crédito y que el estado se lo cobre en ladrillos. Estos inmuebles serían única y exclusivamente para alquilar desde el M. de Vivienda.

    Resultados:

    -El dinero publico se gasta en una inversión que producirá unos ingresos para su dueño, el que lo pagó, el pueblo, no se regala.

    -Saquen esos inmuebles del mercado libre inmobiliario y con eso reducen la oferta en venta a la mitad. (recuerden, solo para alquilar).

    -El pueblo, ese al que llaman obrero, se beneficiará de un aumento brutal en la oferta de viviendas en alquiler, bajando las rentas a precios de hace 15 años, ósea a la mitad, ósea el mismo camino que van a seguir los sueldos.

    PD para bancos: También pueden no hacer nada, empezar a dar créditos a diestro y siniestro y ya verán como se reinicia la burbuja en días, al menos no tendrían que perder todo lo que van a tener que perder cuando sus listados de embargos haya que quitarselos de encima a marchas forzadas. En cierto modo ya estan creando mini-burbujas, una por entidad, dando créditos solo a los que compran en-su-precio sus inmuebles.

    PD para los que gobiernan: Dejen de pagar por los bonos cuatro veces lo que cuesta el dinero fuera de la UE y verán como las entidades dejan el dinero disponible para créditos.

    Chorradas que se me acaban de ocurrir.

    ¿Quién pagará el café?

  3. javi
    |

    Se me olvidó agradecerte, Marc, que en tu blog podamos obtener información creible.

    Lo digo porque hoy me ha hecho mucha gracia comparar la forma de dar un titular a ciudadanos mas-borregos y menos-borregos. ¿como dar una noticia?:

    cotizalia.com: ‘El paro de Estados Unidos se reduce al 9,4%’.
    eleconomista.es: ‘La tasa de paro de EEUU baja por sorpresa una décima en julio hasta el 9,4%’

    ¿a que suenan menos malas que decir que sigue aumentando argumentando que han aumentado menos?. Veamos que diría la prensa para menos-borregos:

    forbes.com: ‘Bad News: Unemployment Falls To 9.4%’
    nytimes.com: ‘Job Losses Slow in July, Signaling Shift in the Economy’

    Como dicen acerca del mercado financiero en el video de JohnBird&Fortune, el mercado de las noticias también está dirigido por sentimientos, y de tal forma de entender la profesión salen titulares que nos venden ‘la verdad sofisticada’.

    Por eso te agradezco que no seas sofisticado en tu lenguaje ni en tu mensaje.

  5. Jose Miguel Durán
    |

    Buenas Marc, que tengas buen viaje a Santander y ojala puedas encontrarte don Don Emilio…..aunque sea en la playa.

    En cuanto al inmobiliario….no sé si has visto la información que salió ayer en televisión en el telediario de las 15:00 h donde aprecian varias personas diciendo que en las zonas costeras parece que se había tocado fondo.

    Yo vivo en una zona costera y una empresa del grupo donde trabajo desarrolla su actividad dentro del sector inmobiliario y la verdad es que en el mercado no se mueve ni un euro, a pesar de que las correcciones de precios han estado centradas principalmente en aquellos inmuebles en manos de los bancos pero que reunen unas condiciones de calidad en cuanto a ubicación y memoria de calidades desastrosas.

    Yo personalmente todavía no he visto el bueno, bonito y barato que debe de aparecer en el sector, por lo tanto hay que estar muy lejos del sector por lo menos en España.

    Uno de los factores importantes es que se debe de ajustar el precio de la vivienda a la capacidad adquisitiva de las familias españolas, algo que está ocurriendo en EEUU, en este post os aporto un gráfico que no he visto en España y que sería muy saludable tenerlo.

    http://lavidaolabolsa.blogspot.com/2009/04/mirad-que-magnifico-graficocuando.html

    Hay que tener de todas formas la mente lo suficientemente fria como para invertir en el momento adecuado en el inmobiliario, ya que por psicologia humana cuando los precios suben pensamos que van a seguir subiendo y cuando bajan exactamente igual, pero recuerdo que todo tienen un limite. En el inmobiliario para ello hay que tener en cuenta algún ratio sobre todo para el inversor patrimonialista para ello no es otro que la TIR pero en términos de spread con respecto al bono a 10 Años. En el post de abajo os pego la forma de utilizar esta metodologia que si no nos va a descubir la gallina de lo huevos de oro si que ns puede ayudar.

    http://lavidaolabolsa.blogspot.com/2009/05/volvemos-al-inmobiliario-que-precio.html

    Bueno pues ahi queda mi comentario, un placer participar en esta web un saludo Marc y si hablas con Don Emilio preguntale a qué precio llegaran las Santanderes ya que me juego bastante en su banco.

    Un saludo.

  6. Dalamar
    |

    Las ciudades con un mayor coeficiente renta/precio son El Cairo con un 13% y Manila con un 11%

    Seria interesante estudiar los casos concretos y la facilidad o dificultad para comprar propiedades y alquilarlas.

    Un saludo,

    Daniel

  8. InstantGlueck
    |

    Disculpe la intromisión, Sigo su bitacora desde hace tiemppo al igual que algunas otras españolas. Muy interesantes, y a traves de ellas se puede dislumbrar algo el panorama en está convulsión

    Y siempre leo ol mismo. Alemania como país para invertir en immobilien

    Si no conocen el país olvidenlo. El que sea barato no supone que sea interesante en general, y menos Berlín

    Soy Arquitecto, llevo en Berlín y Suiza desde hace 15 años e invierto en el sector, tanto en Alemania como en Suiza

    Es muy largo de explicar, pero me da risa leer esa necedad. Demuestra que no se conocen los países

    Saludos atentos, hoy desde Berlín

    Stbn

  9. Marc Garrigasait
    |

    Hola Instantgluek, des del punto de vista economico la Alemania del Este no puede considerarse como la occidental. La reunificación política no ha conseguido por ahora la prosperidad economica en la zona este. Berlin efectivamente aunque pueda parecer muy barata en terminos de su inmobiliario quizas es una trampa. Coincido contigo. otra cosa muy distinta es la Alemania occidental.

  10. InstantGlueck
    |

    Buenos días

    El problema es que Alemania tuvo ya su Boom Inmobiliario. Distinto al Japonés, si, pero al igual que Japón demográficamente no crece y sobra espacio lo que sino se conoce bien el terreno te lleva a equivocarte
    Comprar solo en el Oeste, Ciudades conpotencial y SOLAMENTE en el centro. ¡¡En NINGÙN caso en los suburbios!!
    Berlín ni tocarlo si no es con consejo de alguien de absoluta confianza. Berlín es un Queso Gruyere. Si el centro se solidifica los alrededores (Wedding, Neukölln, etc), perderán valor (y ni mencionar Marzahn, Lichtenberg, etc, donde como extranjero puedes sencillamente ser apaleado)

  12. InstantGlueck
    |

    Perdonad la palabra Necedad, pero ya he visto varios Inversores que se pillarón en Berlín, o en otras partes

    Saludos igualmente, hoy desde Zürich

    InstantGlueck

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *