Porque aun no hemos visto lo peor de la crisis de crédito actual.

Tal y como escribí en el post de este verano, citando a un artículo de John Mauldin, será a partir de enero del 2.008 cuando lleguen realmente los ajustes de tipos de la mayor parte de préstamos hipotecarios del tipo ARM (Adjustable Rate Mortgages), mucho de los cuales significaran doblar la cuota de la hipoteca a muchos hogares norteamericanos. Me refiero a mas de $500 billones ¡¡¡¡¡¡¡, en hipotecas lo que llevará sin duda a problemas de magnitud difícilmente cuantificable. No es de extrañar que algunos banco norteamericanos ya empiecen a aceptar rebajas en la deuda hipotecaria con sus clientes. Si, si, yo tampoco me lo creía, no lo había visto en mi vida, un banco que te diga, me debes 70 de hipoteca pero si vendes tu casa por 45, te los acepto y finiquitamos tu préstamo ¡¡¡¡¡¡¡¡.

Si miras el grafico adjunto entenderás porque no estamos al final de los graves problemas de crédito, sino que hasta el 2.011 hay una enorme cantidad de revisiones en las hipotecas. Ver en color veig en el gráfico las option ARM, hipotecas peores aun que los ARM simples, ya que permiten al deudor no pagar todos los intereses devengados, y por tanto acumularlos a la deuda total.

Gráfico del informe del FMI

¿Y en Europa cuales son las perspectivas hipotecarias y de crédito?. Es cierto que en Alemania o Francia no subyacen problemas tan graves, pero si en España o Irlanda, y en cierta magnitud en Inglaterra. Solo estamos empezando a ver los primeras síntomas de desaceleración inmobiliaria. En mi opinión la situación económica y de crédito en España es mucho peor que la americana con diferencia, por varios motivos:

1. El peso directo de la construcción en el PIB español es de nada menos que un 16,5% del 2000 al 2006. En Estados Unidos supone solo alrededor del 5% de su PNB.

2. Los precios medios de las viviendas en España son absolutamente estratosféricos e insostenibles en relación a los ingresos medios familiares. Es decir tenemos precios/m2 mucho mas altos que la mayoría de países europeos y en muchas zonas norteamericanas, pero con unos sueldos mucho menores.

3. El efecto perverso de tener un 96% de las hipotecas españolas a tipo variable, ha llevado a mucha gente a endeudarse con grandes cifras al ver como muy bajo, un 2-3% de coste en los últimos años, al tocar el Euribor un mínimo histórico estos últimos años. En la mayoría de países, el tipo hipotecario esta ligado a tipos a largo plazo, mas altos y estables, lo que no ha empujado a los hogares ha endeudarse en demasía como en España (a excepción claro de los excesos americanos de los ARM de los últimos 3 años).

4. Se han construido en España en 4 o 5 años las viviendas necesarias para los próximos 20 años. Del 2.000 al 2.008 se han construido 5,3 millones de viviendas, al ritmo estos últimos 3 años de 800.000 a 900.000 viviendas al año, mas de lo que se construye en Alemania Francia y Reino Unido juntas ¡¡¡¡¡¡¡

5. Como ya explique en un post reciente, hay mas subprime (hipotecas cuyo deudor no tiene capacidad o ingresos para asumirlas), en España que en los Estados Unidos, lo que ocurre que esta oculto en medio del sinfín de hipotecas concedidas por bancos y cajas españoles. Las Entidades financieras “demasiado atrevidas” durante estos años, y hay unas cuantas, van a sufrir problemas de solvencia muy graves.