La demografía y su impacto futuro en la vivienda y en la economía

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Ciudades del mundo con mas de 1 millón habitantes en 2006

Mapa mundial con las ciudades de más de 1 millón de habitantes.

La evolución de la población es clave para prever los precios de muchos activos o incluso de la evolución económica. En nov-2010 en el post “El precio de la vivienda en España podría bajar un 1,3% anual hasta el año 2050”, explicaba que el envejecimiento de la población española podría aumentar la oferta y disminuir la demanda de compra de viviendas, y afectar a los precios negativamente en más del 1% anual acumulativo hasta 2050, según un estudio del BIS (Banco Internacional de Pagos). Escribía lo siguiente:

“La conclusión es que en los próximos 40 años los precios de la vivienda en la mayoría de estos países, estará presionada a la baja. Mas concretamente, su autor estima que los precios en los Estados Unidos disminuirán un 0,8% anual durante los próximos 40 años hasta 2050. En Europa y Japón este efecto será aun mayor. Y dentro de Europa, los 4 países con mayor presión bajista en los precios inmobiliarios serán Alemania, Grecia, España y el peor de todos Portugal, todos ellos con casi un 2% anual de caídas acumulativas en los precios de la vivienda a lo largo de los próximos 40 años. En todos los países europeos, en todos, el impacto demográfico va a ser negativo. Los que menos presión bajista sufrirán, serán los 3 países nórdicos, Suecia, Noruega y Dinamarca y también Suiza.”

Los datos de este estudio no significa una caída segura en los precios inmobiliarios, sino que estima que “ceteris paribus”, es decir manteniendo constantes las otras múltiples variables que afecta al mercado inmobiliario, las viviendas de la mayoría de países mundiales caerían de forma constante e imparable por el impacto del envejecimiento en la población, en la demanda de compra de vivienda. Podría ocurrir, como de hecho ocurrió en los últimos 40 años en Italia, que otros factores positivos compensaran los efectos negativos en su demografía.

La conclusión del estudio del BIS es que en la mayoría de los 22 principales economías del mundo, el factor demográfico afectará negativamente a la economía y por tanto a los precios de las acciones, de los bonos y del inmobiliario. Como ya ha ocurrido en el pasado puede ser que otras fuerzas sean mas potentes y consigan contrarrestar la demografía adversa pero obviamente sería mejor para todos que la demografía sumase.

Es muy importante pues tener en cuenta en que países tienen mayor o menor riesgo de envejecimiento de su población y tomar decisiones en base a ellos. No siempre es negativo, por ejemplo una empresa de venta de productos a la tercera edad, deberá fijarse más en estos países para conseguir aumentar sus ventas.

Os actualizo mas datos interesantes. Es bueno para entender el mundo mirar el mapa mundial con las ciudades de mas de 1 millón de habitante. Obviamente el mapa está lleno de puntos rojos en el este de China, en el norte de la India, en Alemania y Gran Bretaña y también en la costa este y oeste de los USA.

GDP per capita vs urbanization rate historic

Evolución histórica del crecimiento económico per capita y la tasa de urbanización, (fuente:ONU).

Como puede verse en el gráfico, el incremento en la tasa de población que vive en ciudades tiene siempre correlación positiva con el aumento de la riqueza per capita. Nadie ha conseguido mejoras económicas per capita mas rápido que los países europeos en los últimos cincuenta años (ver mapa).

¿Cuales son los países emergentes con mas riesgos y cuales con mas oportunidades en términos de su demografía?

Los peores son Singapur, los países de Europa del este (Polonia, Hungría y Rep. Checa), China y Rusia ya que en 2010 su porcentaje de población ocupada sobre la total era del 72% de media pero ya empezó a descender. Según cálculos de la ONU, en 2050 apenas el 60% de la población de estos países estará en edad de trabajar, lo que sin duda disminuiría el consumo y la inversión privada.

Demographic emerging markets

Demographic, India, malaysia Southafrica 1950-2050

Demografia por paises. ratio de población en edad de trabajo vs. población total, (fuente: ONU vía BCA Research).

Detrás suyo estarían Corea, Turquía, Brasil, Indonesia y México en los que la ONU estima que en 2017-2020 el porcentaje de población en edad de trabajo tendrá su máximo en el entorno del 70% de la población total. A partir de entonces el descenso es fuerte. El caso peor es Corea que pasa del 72% actual al 55% estimado para el año 2050.

Los cuatro países con mejores perspectivas demográficas son sin duda cuatro: Filipinas, Sudáfrica, Malasia y la India. Estos cuatro países hasta el 2025 o 2030 su porcentaje de población activa irá creciendo lo que supondrá un fuerte empuje para el consumo e inversión de sus economías.

Como siempre, estas son estimaciones a largo plazo, bastante fiables pero son siempre “ceteris paribus” es decir suponiendo que todo evoluciona sin cambios. La emigración o inmigración pueden alterarlo significativamente, pero Malasia por ejemplo lo tiene más fácil para triunfar que Hungría, o Filipinas mejor que Rusia, o la India mejor que Corea del Sur. Claro que un mal gobierno puede arruinar la economía de un país en apenas 4 a 8 años como le está ocurriendo a Sudáfrica.

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16 Responses

  1. InstantGlueck

    Buenos días

    Gracias por un nuevo articulo interesante.

    Como nota al margen. En Alemania solo hay 3 ciudades claramente sobre el millón (Berlin 3,3; Hamburgo 1,8; Munich 1,4) y una, Colonia, en el quicio
    Saludos

  2. Marc, estas bajas serían descontando inflación?

  3. Gracias InstantGlueck, or tanto las fuentes del 1er gráfico no son buenas. Quizás son las estimaciones a 10 o 20 años vista.

  4. Bullspread, si todos los datos del estudio son ajustados a inflación. Si clickas en el enlace de la segunda linea verás al detalle el estudio del BIS. tanto los cálculos del impacto en los precios inmobiliarios en el pasado como en el futuro, son ajustados a la inflación.

  5. En este sentido, hay tesis que recuerdan que el mundo cada vez está más interconectado. Y que la población seguirá aumentando en las próximas décadas en India y China, y más tarde en África (en parte mayor vía esperanza de vida), y que ello podría suponer más demanda para los activos financieros de países desarrollados.

    Veremos…

  6. Joaquín Gómez-Moya

    Buenas tardes,

    Muy interesante. Siempre me llama la atención lo poco que se atiende a los temas demográficos en el debate público en España.

    Recientemente leí que la innovación no explicaba tanto como el dinamismo demográfico el desarrollo económico de las ciudades y áreas norteamericanas.

    Atte.
    JGM

  7. Vicente, es bueno recordar que estos estudios generalmente no hacen ninguna previsión sobre emigración-inmigración, tan solo se basan en la población existente en cada país. Por tanto un aumento de población mundial en países subdesarrollados puede trasladarse en parte a países mas desarrollados y por tanto apoyar al crecimiento económico, ya que en estos países, tenderán a producir y consumir más que en sus países de origen.

  8. Joaquin, interesante, el mejor ejemplo del mundo es Detroit. Su quiebra a nivel financiero se ha producido claramente por la emigración de la ciudad cuya población se ha reducido de 2 mill. hab. a 700.000. Esto es lo que ha provocado la quiebra financiera. Un caso de demografía clarísimo.

  9. Marc,

    Creo que estás confundiendo causa y efecto.

    ¿Por qué se produjo esa emigración en Detroit?

    Las personas se van cuando lo consideran una alternativa mejor a quedarse. Es el resultado, efecto, de una realidad: Detroit tenía poco que ofrecer al americano medio en un país con gran movilidad geográfica.

  10. John, o el huevo o la gallina. ¿Quien es primero? complicado.

    Lo que me refiero es que la emigración, es decir una causa demográfica ha provocado sin duda la quiebra completa del ayuntamiento de Detroit. Y nunca suele explicarse la economía por aspectos demográficos y algunas veces son claves como en este.

  11. El problema es que Detroit quedó obsoleto en un país de grandes metrópolis y oportunidades y todo el mundo lo abandonó

  12. Muy buen articulo, te invito a leer uno de los míos.

  13. y que me dices de Canada Marc

  14. Canadá creo tiene una mala evolución demográfica futura, pero similar al resto de países anglosajones, excepto Irlanda que es muy negativa.

  15. sí el crecimiento natural no tiene buenas perspectivas. Sin embargo tiene expectativas de inmigración buenísimas.

  16. Si, está claro Canadá puede compensarlo con inmigración.

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