Portada de la revista BusinessWeek de Wilbur Ross en 2003.
Índice de precios de propiedades comerciales en los USA (1978-2009), (fuente: contraryinvestor.com)
Hace unos 40 días el billonario y conocido inversor Wilbur L. Ross Jr., declaraba en Bloomberg radio, lo mismo que George Soros declaraba en una conferencia en Budapest, en su tierra natal. Nos estamos acercando a un “gran crash”, según palabras de Ross, en el sector de los inmuebles comerciales. Estas declaraciones coincidían con la quiebra de una entidad financiera poco conocida, Capmark Financial Group Inc, pero importante en el sector comercial, con unos préstamos al sector de $60.000 millones. En este enlace podreís ver el documento oficial de Chapter 11 (quiebra) presentado por la compañía.
El ratio de oficinas desocupadas esta alcanzando niveles del 20% e los Estados Unidos, y es el sector en peor situación, mucho mas que no el industrial, el de comercios, y similar a la mala situación en el sector de inmuebles hoteleros.
De hecho el índice de Moody’s Real comercial Property price index, ha caído un 41% desde los máximos de octubre de 2007.
Índice “composite commercial real estate index”, 2005-ag-2009, (fuente: Bloomberg).
Me he estado documentando un poco, y la verdad ya entiendo las declaraciones de George Soros y Wilbur Ross. Como veréis en los gráficos adjuntos, las transacciones en el sector se han “secado”, y lo pero es que la mayoría de operaciones se realizaron en 2006 y 2007 justo con los precios en máximos. En cuanto a los vencimientos de las deudas ligadas al sector comercial, son muy elevadas incluso para una economía tan grande como la norteamericana, suponen unos $350.000 millones anuales hasta el 2013.
Transacciones realizadas en el sector inmobiliario comercial en USA 2001-2009 (fuente: NCREIF via contraryinvestor.com).
vencimientos de las deudas ligadas a los activos inmobiliarios comerciales en USA (fuente: FT).
El gran crash que se avecina en el inmobiliario comercial | Top Bilbao
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ramon
Vaya panorama mundial y español, hoy en la prensa economica se puede leer, el 60 % de las inmobiliarias de la banca tiene perdidas. Dice 6 bancos y 14 cahas estan presentes en el capital de 654 promotoras, de las que 270 estan en numeros rojos. Esta claro no les interesa que liquiden, deben refinanciarlas y despues para las pymes que son quienes pueden crear empleo ya no les quedan creditos
Jose Luis Vantare
Es impresionante lo que puede ocurrir el año próximo en España si todo se desarrolla como parece invitable que ocurra, el sector de locales y oficinas está herido de muerte, yo que desarrollo mi actividad en torno al sector inmobiliario, puedo decir sin miedo a equivocarme que el 35%(tiro por lo bajo) de los inquilinos de oficinas y locales comerciales tienen grandes retrasos en el pago de la renta, si el consumo no se reactiva de inmediato aquí se puede producir un verdadero cataclismo, pues a su vez los propietarios de los edificios de oficinas están con la soga de su banco al cuello, al mismo borde de entrar en concurso, como además ellos compraron via credito (apalancandose) y se encuentra en situacion de equity negativo si entra en concurso, lo va a perder absolutamente todo. Así conozco muchos casos, desgraciadamente.
Jose Luis Vantare
Ah! se me olvidó, enhorabuena Marc por tu gran blog!
Dhavar
Vantare:
Tienes mucha razón, llevo más de 15 años en el Sector , y sólo te corrijo en el 35% que citas ( es mucho más alto, a base de “bonificaciones”, etc.)
Ej: Hace unos meses intervine en la venta del CC en Madrid que os podeis imaginar, propiedad de un fondo de un banco.La DD final mostró que más del 45%! de los inquilinos solicitaban bonificaciones.
Y nadie ve cómo diablos van a hcer los bancos para devolver la barbaridad de inmuebles que se están quedando, y no hay otra,el camino a la dación en pago es el único abierto, y el que impide la bajada de precios que evitaría tener que tomarlo…es un círculo diabólico.
ramon
En mi ciudad, el pasado sabado un empresario que se dedica a construccion y alquiler de naves industriales….pues de 35 unas alquiladas y otras vendidas en 2008 ha pasado a 3 en 2009.
Maria
José Luís o Dhavar,
Cuando estas hablando de comercial, estas hablando de PRIME, o sea de la calle principal de Barcelona o Madrid, o de un barrio secundario, de una ciudad secundaria o terciaria… ya que es muy diferente…
Gracias.
Jose Luis Vantare
Maria, es evidente que en las zonas Prime (Madrid, lugar que conozco)la situación a pesar de ser calamitosa es distinta por no tan mala; si conozco casos de inquilinos en zona prime que están en la situación descrita en mi anterior comentario, si bien para encontrar casos, podiamos decir multitudinarios, no hay que acudir a zonas marginales ni nada similar, en centros comerciales de esos que ahora se denominan “flagship” donde todo está resplandeciente y muy nuevo por los que pasean miles de personas a diario. Ese es el problema, que solo pasean y como mucho miran los escaparates. La verdad es que entristece mucho conocer las situaciones concretas, pues hay ilusiones y vidas que sufren traumaticos cambios por crisis como la que estamos atravesando.
De cualquier modo los que tenemos espiritu emprendedor, nos levantaremos y volveremos a la carga, porque creemos que un mundo mejor es posible, y que haciendo empresa contribuimos aunque solo sea un poco a ese mundo mejor, y puede parecer cursi esto último que acabo de decir pero realmente lo creo. No todos los Españoles queremos ser funcionarios. Esta última parte es un asunto con tanto desarrollo para tratar que podriamos estar días enteros y seguidos y muy posiblemente quedarian cosas en el tintero.
Saludos a todos.
ramon
Pasean y no se treven a comprar, prefieren el ahorro, porque no ven nada claro, hasta que no vean otras tendencias en los indicadores de paro, compraran poco…puede pasar como el Japon, o puede que sigamos siendo hispanicos, cuando toquen pito de salida, los ultimos dias, pueden reactivarse las ventas….y en todo caso las rebajas funcionaran, por la mente de buscar el chollo que tenemos..pero las rebajas es un mal negocio, acaba siendo una guerra de margenes en que solo hay cuatro vencedores.
joaquim
Zona prime de oficinas en Barcelona la bajada de rentas ha sido del 50% en dos años. Eso si tienes la suerte de alquilarlo! ah.. y olvidate de garantías, avales, etc, los dos meses que marca la ley y ya es mucho.
Maria
Gracias por vuestra opinión, José Luís y Joaquim
razziel
Saludos.
Yo tengo negocio en la calle Alcalá de Madrid, a la altura de Ciudad Lineal, y de seis locales alquilados, quedamos tres y por lo que he oido, e intuyo, me quedaré solo más o menos en primavera, si no es antes….
De toda la vida ha sido una zona de público ” diesel” , osea, andan mucho , pero no compran nada, y el mal de cualquier negocio asentado allí, es la locura de alquiler que se paga. Los propietarios pensaron durante años poseían locales adoquinados con oro, y era un espejismo. Un local de 60 m2 no puede suponer 8000 euros al mes de alquiler en una zona de transito, pero con un bajo nivel adquisitivo, y ahora pagan las consecuencias. Si no hubiesen apretado tanto las tuercas a los comerciantes, tendrían negocios más saneados y consistentes, y no locales llenos de telarañas y desengaños.
Quien pueda que visite la calle de Alcalá desde ventas hasta el centro comercial Alcalá Norte ,y verá una autentica zona zombie comercial.
Dios ( el que sea…) nos proteja para este 2010…
Marc Garrigasait
razziel, muchas gracias por tu información, por desgracia hablando con gente, a mi también me da la impresión que existe un grave crisis silenciosa que no sale en los medios, por parte de las pymes y pequeños comerciantes y que incluso en ciertos sectores de la economía el sistema está completamente roto.
Marc Garrigasait
El CEO de JP Morgan, James Dimon acaba de anunciar fuertes pérdidas del banco en prestamos de comeercial real estate. Dimon, explica que lo del commercial real estate es como un choque de trenes:
http://www.marketwatch.com/story/dimon-calls-commercial-real-estate-a-train-wreck-2010-01-11-183500
Sergio
Entiendo que mientras no hay confianza quien va a querer invertir en negocios. Hemos caido bastante bajo y ahora recuperarse sera dificil. Llegara el momento pero a base de mucho sufrimiento. La economia donde primero golpea es en el paro, luego en el consumo convirtiendose en una rueda dificil de parar.
Liquidamos en España el sector industrial, solo alimentada la economia por el sector servicios y constructor. Ahora nos fallan y no tenemos salida. La gente tiene miedo y prefiere ahorrar a consumir. Por tanto, los locales iran de mal en peor.