Otras formas de detectar una burbuja inmobiliaria

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Gráfico del ratio precio vivienda entre coste alquiler. (fuente OCDE)

Este gráfico compara el coste de compra de una vivienda en un país en relación al coste del alquiler. Cuando este ratio es altísimo, como lo era en España en 2007, nos está indicando que quizás demasiada gente compra en lugar de alquilar. Observad como en el año 2000 este ratio parecía mas normal en todo el mundo. Solo en Irlanda se aprecia un cambio de mentalidad total que con los años se ha demostrado muy peligroso.


Gráficos del mercado de la vivienda en los Estados Unidos. ratio de precio entre alquiler y ratio precio vivienda entre ingresos familiares (1965-2007).

En el segundo gráfico se observa como en los Estados Unidos, el ratio precio vivienda entre ingresos familiares medios, se situaba entre 2,4 y 2,8 veces durante 30 años, manteniendo pues un equilibrio que a partir del 2001 se rompe y empieza la burbuja, al suponer unas 4 veces los ingresos medios familiares (ver post “una vivienda costaba los ingresos de 3 años“). ¿Que ocurrió en el 2001?, preguntádselo a Alan Greenspan cuando os lo encontréis por la calle.

15 Responses

  1. Personalmente nunca he confiado en tasaciones, para mi no hay mejor tasación que la mía, y no me comré nunca una vivienda en España porqué no era rentable si uno decide sacarla al mercado de alquiler.

    Por cierto, con los precios actuales sigue sin ser rentable.

  2. Hola Dani,

    Y donde te la compraste que fuera rentable ?

  3. creo que la mala noticia para los que tenemos pisos de alquiler, es que va a bajar el precio de la vivienda y no subir el precio del alquiler. En el mejor de los casos se mantendra el precio del alquiler. Un factor muy importante en esta relacion es el tipo de interes, es normal que con hipotecas al 2% baje la rentabilidad al 3% mientras que con hipotecas al 5% nadie va a comprar al mismo precio. Que cagada subir los intereses del 1% al 5%!!!! o la cagada fue tenerlos dos años al 1%? porque no ponen un tipo unico y no dependemos de los coprichos de los politicos o de los banqueros?

  4. David Aguirre

    Me comentaba Nacho Castella de Cat Real Estate, que está muy enterado sobre el tema alquileres, que estos ya han bajado en zonas prime de Barcelona.

    Nacho, estaría bien q nos dieras tu visión

  5. Hola Josep,

    En Santo Domingo, 32,000 USD y lo tengo alquilado por 550 USD.
    Ahora estoy viendo uno en Punta Cana por 190,000 USD, pero es una propiedad que se puede alquilar por 1,500 USD sin problemas.
    PD: No recomiendo comprar sino lo puedes controlar de cerca, yo vivo en RD. Pero si te atreves a invertir lejos, yo no, te recomiendo Miami, hay verdaderos chollos.

    Un saludo.

  6. genial que se vea tan claro como Japón va a contracorriente después de que explotará su propia burbuja. También genial que le des caña a Greenspan al final del post :)

  7. Hola David y Marc.
    Primero que todo os quería comentar que en la situación actual de mercado nadie sabe al precio real que se están cerrando las operaciones. Sólo los que intervenimos sabemos el precio real al que se cierran las ventas y los alquileres.
    Hay demasiados intereses en juego y nadie está publicando la realidad de lo que está pasando en el mercado.
    El mercado residencial de venta está prácticamente parado, sólo se hacen operaciones con descuentos inimaginables hace un año.
    El mercado de alquiler comienza a dar signos de debilidad preocupantes. Sí es verdad que los pisos de 700-1000 € / mes se alquilan rápido, pero en cambio cuando se superan los 2.000 € / mes el tema se complica y es difícil encontrar inquilinos. Quién puede pagar más de esta cantidad al mes ahora mismo?
    El mercado de oficinas y locales comerciales están cayendo de manera también preocupante.
    Entre todos los profesionales hemos de publicar lo que está pasando y a ser posible con cifras reales, sólo así podemos confirmar los precios.
    Desde Cat Real Estate nos hemos propuesto publicar las operaciones que cerramos y los precios siempre que nos lo autoricen los clientes (http://www.catrealestate.com/webapp/noticies)

    En el mercado van a aparecer operaciones realmente interesantes, sobre todo en rentabilidad.

    Un abrazo y a trabajar más que nunca.

  8. En Argentina ocurrio lo mismo, ya que hoy se necesitan el doble de salarios para comprar, de lo que se necesitaba hace diez años. Lo que trajo aparejado que la renta baje a la mitad de lo que era historicamente.

    Los precios ya estan bajando, pero nadie todavia lo confirma, algo parecido a lo que dice Nacho.

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  13. Una cuestión que no tiene en cuenta esa gráfica es la variable tipo de interés y eso es muy importante. Para adquirir de una vivienda lo normal es hacerlo atraves de una hipoteca. El precio que uno paga no es solo el nominal de la vivienda sino también el del dinero que pide prestado. Por lo tanto no se puede comparar solamente el precio (esfuerzo) del alquiler con el precio del nominal de la vivienda. La comparación apropiada tiene que incluir el precio del dinero, de la hipoteca, para ver esfuerzo total de ambas opciones. Si se hace así entonces la gráfica sale mucho mas plana. Es decir que el precio de las cosas está siempre relacionado con lo que la gente está dispuesta y/o puede pagar; estando las hipotecas baratas la gente puede y está dispuesta a pagar mas en el nominal de la vivienda. Esta misma lógica se aplica a los alquileres, la gente paga lo que está dispuesta y/o puede. En esa situación en la que la variable estar dispuesto y/o poder se convierte en una constante para cualquier producto, la gráfica se convierte en una linea plana.

    [la cuestión de porque estaban y/o están los tipos de interes como están es otro tema sobre el que también hay opiniones]

  14. […] 6.La relación del precio de la vivienda y el de los alquileres continúa siendo muy elevada en Españ….  […]

  15. Comprar una vivienda en tokyo es algo impossible, muchas personas prefieren seguir viajando al trabajo, ahorrar a como puedan y comprar propiedad en alguna otra provincia, tokyo es demasiado caro… y promete ser mas caro en los proximos a~os.

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